Det siste de som bor i co-ops ønsker å høre på sitt årlige generalforsamling er at samarbeidet deres er i fare for mislighold. Men for mange mennesker er dette en realitet. Hvert år går co-ops konkurs og lar "eierne" deres være i kulden.
Hva er en co-op?
Kooperasjoner er boligordninger der beboerne eier en andel av den juridiske enheten, kalt et selskap. Disse aksjonærene får en proprietær leiekontrakt, eller rett, som lar dem bo i en av leilighetene eller enhetene. Teknisk sett eier eieren bare aksjer i dette aksjeselskapet, ikke selve eiendommen. Selskapet eier eiendommer. Eieren av aksjene betaler en månedlig vedlikeholdskostnad som brukes til å dekke utgifter til byggeledelse som rengjøring, varme, vann, ansattes lønn, søppelfjerning, reparasjonskostnader, skatter, forsikring og bygningens underliggende pantelån.
Typer standard
Det er to ofte kjente typer standarder som involverer co-ops: mislighold av boliglån og tekniske standarder.
- Tekniske standarder er ikke veldig alvorlige. Adam Leitman Bailey, Esq., En eiendomsadvokat i New York og New Jersey og leder av bolig- og handelsselskapet Adam Leitman Bailey, New York City, PC, sier denne typen mislighold "består av unnlatelse av reparasjoner i strid med av panteavtalen, selv om alle monetære betalinger er betalt i tide. " Vanligvis kan disse typene mislighold løses ved å sørge for at reparasjonene skal fullføres, eller i det minste betales for. Lån mislighold er mye mer alvorlig fordi utlåner ikke mottar betaling for bygningen, i henhold til den opprinnelige avtalen. Dette er en frustrerende situasjon for aksjonærer som flittig har betalt det månedlige vedlikeholdet uten å miste betalinger. Dette er ofte den raskeste ruten mot innlevering av konkurs for co-ops. I denne situasjonen sender utlåner en melding om mislighold til bygningens ledelse, og hvis misligholdet ikke er løst, begynner utestengingsprosessen.
Worst Case Scenario: Utelukkelse
Tvangsavhending er det verste som kan skje når en co-op dokumenterer konkurs. En avskedigelse er et søksmål startet av utlåner for å få juridisk rett til bygningen. Stuart M. Saft, partner i Dewey & LeBoeuf LLP, sier at i New York kan en utestengelse ta flere år, men til slutt med mindre co-op har et legitimt forsvar, vil en dommer holde en auksjon for å selge bygningen, og aksjonærene vil vende tilbake til å være utleietakere og ikke lenger "eie" leilighetene sine.
I tilfelle en co-op søker om konkurs som følge av mislighold av pantelånet, har utlåner makt til å utelukke bygningen og kaste ut aksjonærene. Bailey legger til, "Utlåner av det underliggende pantelånet kan ikke følge hver leilighetseier, fordi bygningens pantelån ikke er en personlig garanti fra aksjonærer." I en konkurs vil co-ops bank få utbetalt før aksjonærene.
Så vil ethvert utbytte fra tvangssalg av konkurs gå til å betale banken. Andelseiere som har fått personlig pantelån vil være ansvarlige for disse utbetalingene, selv om de har mistet eierskapet til leilighetsandelene.
I dette scenariet har aksjonærene ikke mange alternativer. Hvis co-op velger å arkivere et kapittel 11 (en omorganisering), kan co-op panthaveren flytte for å konvertere det til et kapittel 7, som er avvikling, der bygningen selges umiddelbart.
I konkurs eller avskedigelse forblir andelshaverne som leietakere hvis de bor der, men deres egenutleie blir annullert. Hvis de skylder noe pant i leiligheten deres og ikke betaler, "kan de få negative inntektsskatt konsekvenser, " bekrefter Saft.
Kooperativer som kan være i vanskeligheter med å misligholde, kan prøve å få tak i betalinger ved å låne ekstra midler, heve det månedlige vedlikeholdet eller legge til en vurdering. En vurdering er en midlertidig økning i det månedlige vedlikeholdet. Denne økningen er beregnet på reparasjoner eller andre utgifter som co-op-behovene dekker.
Er ko-op konkurser vanlig?
Samarbeidskonkurser er en sjelden forekomst. Saft sier: "Så vidt vi vet har mindre enn 10 sambygdinger blitt utelukket i NYC siden andre verdenskrig, så det er usannsynlig at det vil skje nå. Det lønner seg imidlertid å være årvåken." En teknisk mislighold kan føre til konkurs hvis alle penger i notatet forfaller som følge av en teknisk mislighold, men dette er lite sannsynlig.
Hva kan aksjonærer gjøre?
Dessverre for aksjonærene er det ikke mye som kan gjøres hvis de allerede har kjøpt co-op-leiligheten. Hvis de har kjøpt aksjer i et urolig samarbeid, bør de søke råd fra en kvalifisert advokat for veiledning. Nøkkelen er å ta utdannede beslutninger når du shopper rundt og undersøker kooperasjonen før du kjøper.
Bailey sier at når han representerer en kjøper, sørger han for at bygningen er stabil ved å analysere bygningens økonomi de to siste årene. Han sammenligner regnskapet med større strukturelle forbedringer eller nødvendige reparasjoner og ser etter om bygningen har solide kontantreserver. Bygninger som ikke har råd til å foreta pantebetalinger eller møte utgifter, er klare røde flagg.
Co-op-leilighetsjegere kan unngå å falle i en "dårlig" sambygding ved å be om økonomien selv. Å se over en to år gammel historie kan gi et godt innblikk i hvor bra (eller dårlig) bygningen klarer seg. En lav kontantreserve, for eksempel, kan indikere at kooperasjonen ikke vil ha nok midler til å dekke nødreparasjoner. I dette tilfellet vil kooperasjonen måtte skaffe midler fra enten banken i form av et annet lån eller fra aksjonærer.
Andelseiere må stille viktige spørsmål når de studerer en leilighet. Spør for eksempel om co-op har foretatt månedlige pantebetalinger. Hvis de har gått glipp av betalinger, spør hvorfor. Spør om det er andre typer gjeld i påvente av annet enn pantelånet, også om det kommer noen større reparasjoner, og i så fall hvordan planlegger co-op å betale for dem.
Saft foreslår noen tips: "Se på den siste regnskapet for å se om regnskapsføreren utstedte et rent revisjonsbrev; la advokaten din se om det er noen panterett som er inngitt mot bygningen eller at eiendomsskatten ikke er betalt. Forsøk å finne ut av det fra administrerende agent hvis mange aksjonærer ikke betaler vedlikehold. La advokaten din lese sameiets referat for å se om det er noen problemer."
Bunnlinjen
Co-op-styret har rett til å spørre deg, som en potensiell kjøper, om din økonomiske historie. Den ønsker å sikre at du vil kunne oppfylle ansvaret for månedlig vedlikehold, i tillegg til din egen personlige pantebetaling. Som kjøper har du imidlertid også rett til å sørge for at boarealet du vil havne i er økonomisk stabilt. Sørg for at du spør om alle detaljer. Det er fremtiden din, så bruk rettighetene dine.
