HVA ER Defeasance Process
Defeasance-prosessen er et middel som låntakere kan komme seg ut av et pantelån ved å erstatte en portefølje med amerikanske statspapirer med sikkerhet. Disse verdipapirene må være av tilstrekkelig verdi til å generere nok kontantstrøm til å dekke gjenværende hovedstol og renter på lånet.
Ved fiasko bortfaller ikke gjeldsforpliktelsen, men fiaskoen frigjør pantsettede eiendommer fra panteretten mot den. Således kan låntaker refinansiere eller selge stykke eiendom under defeasance.
Defeasance krever generelt at låntakeren skaffer seg juridiske og økonomiske tjenester fra spesialister som er godt kjent med avskedigelsesprosessen. Disse vil inkludere en megler-forhandler. Dette er fordi defeasance krever opprettelse av nyopprettede enheter, for eksempel en etterfølgende låntaker. Ved hjelp av kunnskapsrike spesialister kan en låntaker vanligvis fullføre avskedigelsesprosessen på litt over 30 dager. Antall parter som er involvert og kostnadene for avskedigelse varierer, ettersom lover som regulerer prosessen er forskjellige fra stat til stat.
Å bryte ned defeasance prosess
Defeasance-prosessen er med på å garantere investorer i pantesikrede verdipapirer kontantstrømmen som de forventet ved kjøp av disse verdipapirene. Hvis for eksempel en låntaker kommer inn i et stort beløp og bestemmer seg for å betale ned pantelånet i en engangsbeløp, i god tid før pantelånets løpetid, vil ikke investorene i den andre enden motta rentebetalingene de forventet som kontantstrøm.
Defeasance oppsto i obligasjonsmarkedet som en måte å bidra til at investorene skulle motta forventet avkastning i tilfelle obligasjonsutstederen bestemte seg for å betale forskuddsbeløp overfor obligasjonseierne. Imidlertid ble fiasko populær i verdenen av eiendomsfinansiering da securitiserte utlån tok fart.
Vilkår for fiasko
Verdipapiriserte lån holdes vanligvis av enheter kjent som Real Estate Mortgage Investment Conduits, eller REMICs. Disse enhetene opererer under en kontrollert liste over regler angitt av den interne inntektskoden. Disse reglene spesifiserer vilkår som må være oppfylt for at en låntaker skal kvalifisere for defeasance.
Den første regelen forbyr mishandling hvis pantelånet er mindre enn to år gammelt. Reglene definerer dagen for lånet ble securitized som begynnelsen av de to årene, i stedet for den dagen lånet ble lukket. Noen lån vil spesifisere at lånet må være enda eldre enn to år for defeasance.
Reglene sier også at lånedokumentene eksplisitt må tillate at låntager søker misnøye. Dokumenter kan ikke endres senere for å tillate defeasance. Verdipapirene som brukes som ny sikkerhet må være statspapirer, da disse anses å inneholde den laveste risikoen for investorer. Endelig kan pantelånet mot eiendommen bare frigjøres for å lette eiendomsdisponering som salg eller refinansiering.
