Hva er et samsvarende lån?
Et konform lån er et pantelån som er lik eller mindre enn dollarbeløpet fastsatt av grensen satt av Federal Housing Finance Agency (FHFA) og oppfyller finansieringskriteriene til Freddie Mac og Fannie Mae. For låntakere med utmerket kreditt, i samsvar med lån er fordelaktige på grunn av de lave rentene som er festet til dem.
Viktige takeaways
- Et konform lån er et pantelån som underliggende betingelser og betingelser oppfyller finansieringskriteriene til Fannie Mae og Freddie Mac - hovedsakelig en dollargrense på lånets størrelse. Grensen for samsvarende lån justeres årlig. Det er 510 400 dollar i 2020 for de fleste deler av USLångivere foretrekker å forholde seg til konforme lån, da dette er den eneste typen Fannie Mae og Freddie Mac vil garantere og kjøpe i det sekundære boliglånsmarkedet. Overensstemmende lån tilbyr ofte mer fordelaktige renter for låntakere.
Hvordan et konformerende lån fungerer
Federal National Mortgage Association (FNMA eller Fannie Mae) og Federal Home Loan Mortgage Corporation (FHLMC eller Freddie Mac) er statlige sponsede enheter som driver markedet for boliglån. Disse kvasi-statlige etatene har laget standardiserte regler og retningslinjer som pantelån for en-enhet eiendommer (også eneboliger) må være i samsvar med hvis de skal være berettiget til etatenes støtte. (Fannie Mae og Freddie Mac utsteder ikke pantelån selv. I stedet forsikrer de pantelån utstedt av långivere, og fungerer som sekundære markedsaktører hvis långivere ønsker å selge disse pantelånene.)
Begrepet "samsvarende" brukes ofte når vi snakker spesifikt om pantebeløpet, som må falle under en viss grense, kjent som den samsvarende lånegrensen, satt av Federal Housing Finance Agency (FHFA).
For 2020, i det meste av USA, er denne grunngrensen 510 400 dollar, en økning fra 484, 350 dollar i 2019. I noen høykostmarkeder, som San Francisco og New York City, er grensen høyere. Det nye taket for disse områdene er $ 7765.600, eller 150% av $ 510.400. Spesielle lovbestemmelser fastsetter forskjellige beregninger av lånegrenser for Alaska, Hawaii, Guam og De amerikanske jomfruøyene. I disse områdene er grunnlånsgrensen 765 600 dollar for eiendommer med en enhet i 2020.
Housing and Economic Recovery Act (HERA) krever at grunnlinjen i samsvar med lånegrensen justeres hvert år for Fannie Mae og Freddie Mac for å gjenspeile endringen i den gjennomsnittlige amerikanske boligprisen.
Bortsett fra størrelsen på lånet, overholder andre retningslinjer som er i samsvar med lån, låntakerens belåningsgrad (dvs. størrelsen på forskuddsbetalingen), gjeldsinntektsgrad, kredittscore og historikk, dokumentasjonskrav, osv..
Fordeler ved å opprette lån
For forbrukere er konforme lån fordelaktig på grunn av deres lave rente. For første gangs boligkjøpere som tar opp lån fra Federal Housing Administration (FHA), for eksempel, kan forskuddsbetalingen komme helt ned til 3%. Imidlertid er privat boliglånsforsikring (PMI) på rundt 1, 05% per år for 30-årige lån opp til 510 400 dollar påkrevet på slike lån når en så lav forskuddsbetaling foretas. En del av eller alle kostnadene for forsikringen er fradragsberettiget hvis låntakerens husholdningsjusterte bruttoinntekt (AGI) ikke er mer enn $ 109 000.
Långivere foretrekker også å jobbe med konform lån, da de enkelt kan pakkes inn i investeringsbunter og selges i sekundærlånsmarkedet. Denne prosessen frigjør en finansinstitusjons kapasitet til å utstede flere lån og låne mer penger til boligkjøpere.
Konformerende lån kontra ikke-konformerende lån
Pantelån som overskrider den samsvarende lånegrensen klassifiseres som ikke-konformerende eller jumbo-pantelån. Fordi Fannie Mae og Freddie Mac bare kjøper samsvarende lån for å pakke om på annenhåndsmarkedet, er etterspørselen etter et ikke-konformerende lån mye mindre. Vilkårene og betingelsene for ikke-konform pantelån kan variere mye fra utlåner til utlåner, men rentene og minste forskuddsbetaling for jumbo-lån er vanligvis høyere fordi de har større risiko for en utlåner. Ikke bare er mer penger involvert, men lånet kan ikke garanteres av myndighetene.
Huskjøpere som har behov for pantelån utover grensene for samsvarende lån, kan komme seg rundt problemet ved å ta opp to mindre pantelån, i stedet for et enkelt jumbo-lån.
Konforme lån kontra konvensjonelle lån
Konform lån er ofte forvekslet med konvensjonelle lån / pantelån. Selv om de to typene overlapper hverandre, er de ikke de samme. Et konvensjonelt pantelån er en mye bredere kategori. Det er ethvert lån som tilbys gjennom en privat långiver, i motsetning til et myndighetsorgan som FHA eller det amerikanske departementet for veteransaker (VA), og / eller støttet av Fannie Mae eller Freddie Mac - det er her overlappingen og forvirringen, oppstår. Størrelsen på lånet påvirker ikke konvensjonaliteten, bare konformiteten. Selv om alle konform lån er konvensjonelle, kvalifiserer ikke alle konvensjonelle lån som konform.
Spesielle hensyn for å oppfylle lån
FHFA, som fastsetter grensen for samsvarende lån på årsbasis, har myndighetstilsyn for å sikre at Fannie Mae og Freddie Mac oppfyller sine charter og oppdrag for å fremme huseierandel for amerikanere med lavere inntekt og middelklasse. FHFA bruker prosentvis økning / reduksjon i oktober til oktober i gjennomsnittlige boligpriser i den månedlige renteundersøkelsen (MIRS) for å justere de samsvarende lånegrensene for det påfølgende året.
For å gjennomføre denne undersøkelsen ber FHFA et utvalg av pantelångivere om å rapportere vilkårene for alle enfamilie, fullstendig amortiserer, kjøper penger, ikke-gårdslån som de stenger i løpet av de siste fem virkedagene i måneden. Undersøkelsen gir månedlig informasjon om renter, lånevilkår og boligpriser etter eiendomstype, lånetype (fast rente eller regulerbar rente) og långivertype, samt informasjon om 15-årig og 30-års fastrentelån.
