Å eie eiendom i Canada kan være lønnsomt hvis du forstår de kanadiske skattelovene som gjelder eiendomsinvesteringer.
Det er ikke krav om bosted eller statsborgerskap for å kjøpe og eie eiendom i Canada. Du kan okkupere en kanadisk bolig midlertidig, men du må oppfylle innvandringskravene hvis du ønsker å få et lengre opphold eller bli fast bosatt. Ikke-bosatte kan også eie utleieeiendommer i Canada, men må sende inn årlig selvangivelse med Canada Revenue Agency (CRA).
Eiendomsskatt
Når du kjøper en eiendom, betaler du en provinsiell overføringsskatt som varierer fra provins til provins, men kan være rundt 1% på de første 200 000 dollar og 2% på balansen. Noen unntak gjelder hvis dette er ditt første eiendomskjøp i Canada. Kommuner pålegger også årlig eiendomsskatt, basert på den vurderte eiendomsverdien, som reflekterer markedsverdien. Skole og andre skatter er inkludert i denne kommunale avgiften. Informasjon om gjeldende kommunal skatt på en spesifikk eiendom er generelt lett tilgjengelig.
Nye boligkjøp er underlagt den føderale varer- og serviceavgiften (GST), men en delvis rabatt kan fås for nye eller byggherreroverte hjem, hvis du planlegger å bo i hjemmet. GST gjelder ikke for videresalgshjem.
Skatter på utleieeiendom
Den kanadiske inntektsskatteloven krever at 25% av brutto leieinntekter blir overført hvert år. Ikke-innbyggere kan imidlertid velge å betale 25% av netto leieinntekter (etter utgifter) ved å fylle ut et NR6-skjema. Hvis leieboligen har netto tap, kan du kreve inn tidligere betalte skatter. Inntekten din vil bli behandlet annerledes, avhengig av om du er medeier eller samarbeidspartner og om det anses som leie- eller forretningsinntekt.
Du kan trekke fra to typer påløpte utgifter for å tjene leieinntekter: løpende driftsutgifter og kapitalutgifter. Sistnevnte gir langsiktig ytelse. Kostnaden for møbler eller utstyr for en leiebolig kan ikke trekkes fra leieinntektene for det året. Imidlertid kan kostnadene trekkes over en periode på år, siden disse postene svekkes i verdi. Fradraget kalles kapitalkostnadsgodtgjørelse (CCA).
Eiendomsskatt og pantelån, banklån eller kredittrente er fradragsberettiget i Canada hvis eiendommen er en investeringseiendom. For å lære mer om hvordan du bruker pantelånet ditt til investeringsformål, må du huske å lese Opprette et skattefradrag for kanadisk boliglån .
Selger kanadisk eiendom
Når en ikke-bosatt selger en kanadisk eiendom, tar den kanadiske regjeringen 50% av alt salg som en forskuddstrekk. Amerikanske innbyggere må også rapportere om gevinsten til Internal Revenue Service (IRS). Imidlertid, hvis gevinsten har blitt beskattet i Canada, kan den kreves som en utenlandsk skattekreditt. Når en ikke-bosatt selger en kanadisk eiendom, må selgeren gi kjøperen et godkjenningsattest utarbeidet av CRA. Uten dette sertifikatet kan kjøperen beholde en del av kjøpesummen, da kjøperen kan være personlig ansvarlig overfor CRA for noen av de ikke-bosatte ubetalte skatter.
Når du forlater Canada, er det en "ansett disposisjon" av kapitaleiendom. Med andre ord, hvis du eide kanadiske eiendeler som har verdsatt seg i verdi, betaler du skatt på gevinstene hvis og når du forlater landet. Denne "ansett disposisjonen" kan også gjelde når en ikke-bosatt eiendomseier dør eller når en eiendom overføres fra en person til den enkeltes selskap eller slektning, selv om det ikke er betalt penger.
Hjem egenkapital lån
Du kan få egenkapital ut av den kanadiske boligen din med en omvendt pantelån eller egenkapitallinje (HELOC).
Et omvendt pantelån er ikke for alle, men de tillater huseiere som er 60 år eller eldre å ta ut regelmessige utbetalinger som utgjør opptil 40% av hjemmets nåværende vurderte verdi. Det kreves ingen tilbakebetaling og inntektene er skattefrie. Midlene kan investeres, renteutgiftene kan avskrives (hvis midlene investeres i en inntektsgivende eiendel) og huseieren kan bo i hjemmet så lenge som ønsket. Lånet slutter når huseieren dør eller selger huset, på hvilket tidspunkt det blir betalt med inntektene fra salget.
En HELOC er et andre pantelån i hjemmet ditt for å sikre deg et lån eller en kredittgrense. Det gir større betalingsfleksibilitet enn et konvensjonelt pantelån, ettersom du når som helst kan betale ned beløpet til hovedstolen uten straff. Renten på en kredittlinje er generelt høyere enn rentene, men er vanligvis lavere enn usikret gjeld.
Alternative eiendomsinvesteringer
Eiendomsinvesteringer (REIT) er børsnoterte selskaper som investerer i en portefølje av eiendommer. De fleste kanadiskbaserte REIT-ere handles på Canadas referanseindeks Toronto Stock Exchange (S & P / TSX).
Som tillit må de dele ut mesteparten av sin skattepliktige inntekt til aksjonærene. I 2007 lovfestet Canadas føderale regjering at inntektsforeninger må konvertere til ordinære skatteytende selskaper innen 1. januar 2011, men mange REITS ble skånet for denne lovgivningen. De nye tillitsreglene krever en REIT for å opprettholde 95% av inntektene fra passive inntektskilder (husleie fra faste eiendommer, renter, kapitalgevinster fra realeiendommer, utbytte og royalties), og 75% av inntektene fra husleie- og kapitalgevinstdelen av forrige regel. Hvis REIT opprettholder denne strukturen, vil den forbli under de tidligere lovene om tillitsskatt. Hvis du vil ha mer informasjon om denne typen inntektsstrukturer, kan du lese Grunnleggende om REIT-beskatning .
Konklusjon
I sum er kanadiske lover ganske liberale når det gjelder å eie eiendom. Du trenger ikke å være kanadisk statsborger eller til og med bo i landet, og eiendomsskatt og renteutgifter er fradragsberettiget. For å investere lønnsomt, bør du imidlertid være klar over skattemessige konsekvenser av hvert trinn i investeringen, fra å eie eiendommen og bebo eller leie den til slutt å selge den.
