Hva er en buy-up?
En oppkjøp er en type rabatt knyttet til boliglån. Det innebærer at utlåner tilbyr et kontantinnskudd til låntakeren i bytte mot å akseptere en høyere rente på lånet.
Generelt er oppkjøp mer fordelaktige for låntageren hvis de forventer å selge den kjøpte eiendommen innen kort tid. Viktigere er at kontantincitamentet ikke kan overstige oppgjørskostnadene knyttet til lånet.
Viktige takeaways
- En oppkjøp er en type rabatt der låntageren på et pantelån godtar en høyere rente i bytte mot et forhåndsinitativt insentiv. Forholdet mellom størrelsen på kontantincitamentet og størrelsen på renteøkningen forhandles mellom utlåner og låntaker. Imidlertid er en typisk formel for hver prosentandel av kontantincitamentet for å forårsake en 0, 25% økning i renten. Oppkjøp betales også noen ganger til kredittmeglere og bankansvarlige. Låntakere må derfor være nøye med å avgjøre om renten som er oppgitt til dem har blitt påvirket av slike ordninger.
Forstå oppkjøp
Oppkjøp brukes vanligvis av boliglåntakere som ønsker å redusere utlånskostnadene. Fordi oppkjøpet resulterer i en høyere rente på lånet, låner låner effektivt penger til den høyere renten og bruker dem til å betale for noen eller alle oppgjørskostnadene.
Fordi den høye renten gjelder for hele saldoen i pantelånet, er det å velge en oppkjøp vanligvis bare økonomisk hvis låntager ikke har tenkt å holde på pantelånet i en lengre periode. I disse situasjonene kan kontantinnskuddet på forhånd mer enn oppveie de økte rentekostnadene, med tanke på at disse rentekostnadene bare vil bli belastet i en begrenset periode.
En annen vurdering å være klar over er at oppkjøp også noen ganger betales til boliglånsmeglere. I disse situasjonene kan megleren effektivt insentiveres for å oppmuntre låntakere til å akseptere overmarkedsrenten på sine pantelån, som også er kjent som avkastningspremier (YSP). Hvis disse oppkjøpsarrangementene ikke blir tydelig gitt til kjøperen, kan de skape en interessekonflikt mellom de to partene.
Før 2010 ble ofte boliglånsmegleres oppkjøpsavslag tilslørt i lånebetingelsene for pantelånene de solgte, noe som gjorde det vanskelig for låntakerne å oppdage når de betalte en YSP på sine pantelån. Siden den gang krever endringer i føderale retningslinjer for nye lånestimater at YSP-er for kredittmeglere tydelig avsløres til kjøperen.
Til tross for disse forbedringene, er risikoen for potensielle konflikter imidlertid fortsatt. Spesifikt blir oppkjøpsavslag og andre slike insentiver også noen ganger gitt til låneansvarlige innen utlånsinstitusjonene. Under disse omstendighetene kan det være liten praktisk evne for låntakeren å oppdage om prisene de betaler påvirkes av disse insentivene. Som en forholdsregel bør låntakere stille forsiktige og rette spørsmål til sine låneansvarlige om, om noen, insentivprogrammer som er på plass når det gjelder lånet.
Ekte verdenseksempel på en oppkjøp
For å illustrere, bør du vurdere en kjøper som ønsker å sikre et pant på $ 100 000. Standardrenten som tilbys av banken er 4, 50%. Kjøper ønsker imidlertid å bruke et oppkjøpsavslag som tilsvarer 2, 50% av lånets verdi. I det scenariet vil kjøperen motta et kontantinnskudd på $ 2500 i bytte mot å akseptere en høyere rente enn normal.
Selv om det nøyaktige nivået på den nye renten vil være gjenstand for forhandlinger, er den typiske formelen at hver prosentandel av rabatten resulterer i en stigning på 0, 25% til pantelånsrenten. Derfor, i eksemplet ovenfor, ville 2, 50% kontantincitament resultere i en kursøkning på 0, 625%. Den nye renten vil derfor være 5, 125%.
