Hva er en antagelsesbestemmelse
En forutsetningsklausul er en bestemmelse i en pantekontrakt som gjør det mulig for selger av et hjem å overføre ansvaret for det eksisterende pantelånet til kjøperen av eiendommen. Med andre ord overtar den nye huseieren det eksisterende pantelånet. Den nye kjøperen må typisk oppfylle kreditt og andre kvalifikasjoner.
Å bryte ned antagelsesbestemmelse
Hvis renten på et eksisterende pantelån er lavere enn dagens markedsrenter, blir en antagelsesbestemmelse et attraktivt salgssted. Kjøperen kan også unngå mange lukkekostnader, selv om det vanligvis er noen gebyrer involvert i transaksjonen. Noen av kostnadene inkluderer tittelsøk, dokumentstempler og skatt.
For de fleste huseiere er fordelene med en antakelsesklausul teoretisk siden konvensjonelle pantelån generelt forbyr praksis. Bankene rynker pynt på praksisen fordi de skriver pantelån basert på kredittverdigheten til den opprinnelige låntakeren, ikke en ukjent senere kjøper. Den nye eierens evne til å tilbakebetale kan være utfordrende å evaluere, og banken kan være motvillig til å ta på seg risikoen. Selv om en bank skulle godkjenne kredittverdigheten til en ny låntaker, ville den dessuten tape på forskuddsbetalingen og stengekostnadene med et helt nytt pantelån. Det er også sannsynlig at dagens markedsrenter er høyere enn rentene på den opprinnelige notatet.
Siden det sjelden er i en banks interesse å tillate forutsetninger, inkluderer de fleste pantelån en klausul som forfaller til salg som krever tilbakebetaling av gjenværende saldo når eiendommen selger. Banken vil ikke melde seg av pantelånet før pantelånet er tilbakebetalt, noe som gjør salget i det vesentlig umulig.
Imidlertid er antagelsesklausuler standard i statlige støttelån fra Federal Housing Administration (FHA), Veterans Administration (VA) og US Department of Agriculture (USDA). Den nye eieren må fortsatt oppfylle kreditt- og kvalifikasjonsstandarder. Disse statlige støttelånene utgjør nesten 20 prosent av alle amerikanske pantelån.
Hvordan fungerer en antagelsesbestemmelse?
Se for deg at en person ønsker å ta pantelån fra en selger som har et 30-årig, $ 240 000 pantelån med 3, 5 prosent som de har betalt i fem år. Den resterende saldoen, inkludert renter, er rundt $ 323 300, og det er 25 år igjen på den originale noten. Anta at dagens markedsrente er på 4%. Hadde den nye kjøperen tatt opp et 30-årig fastrente på det samme lånet på $ 240 000 dollar, ville det gjort saldoen med renter på slutten av den tiden på rundt 412 500 dollar. Den nye kjøperen må også sende inn et engangsbeløp til finansieringsinstitusjonen.
Ved å påta seg selgerens eksisterende pantelån ville kjøperen spart rundt 89 000 dollar på lånets løpetid. Dessuten er det fem færre års betalingsforpliktelse med forutsetningen klausulån. Eventuell engangsbetaling vil bli gitt til selgeren for å motregne egenkapitalen de har bygget opp i hjemmet. I tillegg vil kjøperen unngå tusenvis av dollar i lukningskostnader.
