WeWork Cos., Også kjent som We Company, har lagt inn prospektet for det innledende offentlige tilbudet (IPO) og planlegger å skaffe en milliard dollar.
Den prangende New York City-baserte oppstarten som gir delte arbeidsområder til gründere, nye selskaper og andre grupper, vil føre opp A-aksjen under symbolet "WE." Aksjekursen og børsen er ikke bestemt ennå.
Verdsatt til 47 milliarder dollar i løpet av en finansieringsrunde i januar, deler WeWork minst ett kjennetegn med noen av de andre høyt etterlengtede tech dekakornene som har blitt offentlig i år - en høy kontantforbrenningsrate. Børsen vil være en test av investorenes nåværende appetitt på kostbare, kontantforbrenende oppstart, spesielt i kjølvannet av Ubers glitrende debut. Det vil også gi investorene et mer detaljert bilde av selskapets økonomiske situasjon.
1, 9 milliarder dollar
WeWork tapte 1, 9 milliarder dollar i 2018 på inntekter på 1, 8 milliarder dollar.
Tap øker når WeWork utvides
WeWork begynte først å avsløre begrenset økonomisk informasjon da det begynte å utstede obligasjoner i 2018. Selskapet tapte 1, 9 milliarder dollar på 1, 8 milliarder dollar i omsetning i fjor. Det er nesten det dobbelte av tapene på 933 millioner dollar på inntekter på 886 millioner dollar det ble lagt ut i 2017, og den tapende trenden ser ikke ut som om den snart vil snu i henhold til prospektet. For første halvår av 2019 rapporterte det et netto tap på 689, 7 millioner dollar på omsetning på 1, 54 milliarder dollar.
For å være rettferdig, viser mange selskaper betydelige tap mens de fortsatt er i de tidlige stadiene av vekst. Ledere i WeWork legger ikke skjul på at vekst snarere enn lønnsomhet på nært hold er den nåværende prioriteringen. "Vi ser på å bygge ut denne virksomheten, ikke bare å maksimere lønnsomheten i løpet av de neste ett til to årene, " sa selskapets nestleder, Michael Gross, tidligere i år.
WeWork ble grunnlagt med et enkelt arbeidsområde i Manhattan for ni år siden, og har siden ballooned til en av de største bedriftens utleiere i verden på ideen om å tilby fleksible arbeidsområder til enkeltpersoner og små grupper. Fra slutten av juni hadde selskapet 527 000 medlemskap fordelt på 528 forskjellige lokasjoner.
Denne "space-as-a-service" forretningsmodellen fyller et gap i leiemarkedet mellom langsiktige leieavtaler og bestillinger over natt via hotell eller AirBnB. Gründere og unge startups som leter etter kontorlokaler, men ikke ønsker å forplikte seg til en langsiktig leieavtale, kan leie ut et av WeWork-plassene til en rimelig avgift. Disse områdene er ofte utstyrt med trendy dekor, typisk kontorutstyr, og noen har til og med kaffe, øl og kombucha på trykk.
Ekstrem verdsettelse for uprøvd modell
Uten tvil er det en verdifull tjeneste. Selv skeptikere ville være enige. Problemet er om det er en tjeneste på 47 milliarder dollar. Det er sant at WeWork fyller en bestemt nisje i leiemarkedet, akkurat som bilutleie fyller gapet mellom fullt bileierskap og korttidsleie. Men det er ikke sikkert at en slik forretningsmodell faktisk kan lykkes, ifølge skeptikere.
Selskapet har ennå ikke tålt en økonomisk nedgang. Hvis økonomien går i lavkonjunktur, kan WeWork finne seg innelåst til langsiktige leiekontrakter, mens fleksibiliteten den gir gjør det mulig for medlemmene å si opp sine egne leieavtaler raskere enn de ellers ville gjort hvis de hadde en mer tradisjonell leiekontrakt. Hvis WeWork bygde en reserve med kontanter å trekke på i vanskelige tider, er det mer sannsynlig at det kunne overleve i vanskelige tider. Men det er nettopp det selskapet ikke gjør.
Kanskje gjenkjenner denne svakheten i sin egen forretningsmodell, har WeWork sin siste ide vært å starte et fond på 2, 9 milliarder dollar som vil investere i direkte eierskap til kontorbygg. Det er ikke en dårlig idé, men det er vanskelig å se hvordan det er annerledes enn hva et typisk eiendomsforvaltningsfirma gjør, og det er mange av de rundt. Boston Properties (BXP), et av de største eiendomsforvaltningsfirmaene i USA, har en markedsandel på 20 milliarder dollar, mindre enn halvparten av det WeWork for tiden er verdsatt til.
Sveits-baserte IWG gir i likhet med WeWork kontorlokaler, men i motsetning til WeWork, er et børsnotert selskap og verdsatt til rundt 4, 6 milliarder dollar, omtrent en tidel av hva WeWork er verdsatt til. IWG regnes som det største selskapet når det gjelder kontorlokaler med 60 millioner kvadratmeter globalt. I mellomtiden hadde WeWork bare 45 millioner kvadratmeter per mars, ifølge Bloomberg.
Nyere hendelser har skapt en viss bekymring blant selskapets investorer. Administrerende direktør Adam Neumann solgte noen av sine eierandeler og tok opp lån mot sin egenkapitalandel i selskapet, og samlet inn minst 700 millioner dollar for å finansiere noen av hans andre virksomheter. Avgjørelsen om å utbetale i forkant av den kommende børsnoteringen reiste ytterligere kritikk og bekymringer midt i tidligere avsløringer om at Neumann hadde tjent millioner på WeWork som en deleier av noen av eiendommene selskapet leier ut.
Avsløringen av den interessekonflikten dukket opp kort tid etter at SoftBank, det japanske teknologikonglomeratet og en av WeWorks største investorer, valgte ikke å kjøpe en kontrollerende eierandel i virksomheten. Tilbake i januar investerte SoftBank ytterligere 2 milliarder dollar i selskapet, og bragte den totale investeringen over 10 milliarder dollar. Men de ytterligere 2 milliarder dollar var langt under 16 milliarder dollar som hadde blitt diskutert i tidligere forhandlinger.
Noen av WeWork's største støttespillere foruten Softbank inkluderer Goldman Sachs Group Inc. (GS), T. Rowe Price Group Inc. (TROW), Benchmark og Fidelity Investments. Andre investorer inkluderer China Oceanwide, Hony Capital, Greenland Hong Kong Holdings Limited og Legend Holdings, som alle har base i Kina.
Ser fremover
I forrige måned ble WeWork rapportert å ha planer om å skaffe så mye som 4 milliarder dollar i gjeld de kommende månedene foran børsnoteringen. Et slikt trekk, kombinert med den uventede reduserte investeringen fra SoftBank tidligere på året, og WeWorks overraskende akselerasjon av S-1-arkiveringen denne måneden er et tegn på at selskapet er desperat etter å sikre seg mye etterlengtede kontanter.
