Eiendomsgjerninger brukes til å formidle fast eiendom fra en giver (selger) til en stønadsmottaker (kjøper). For at en handling skal være lovlig operativ, må den inkludere identifikasjon av tilskuddsgiver og støttemottaker, og tilstrekkelig beskrivelse av eiendommen.
Mer spesifikt, gjerninger faller i en rekke kategorier, inkludert garanti, quitclaim og spesielle formål. Denne artikkelen vil definere hva gjerninger er, hva som må inkluderes i en gjerning for å gjøre det lovlig operativt og de forskjellige typer gjerninger som brukes i overføring av fast eiendom.
Hva er eiendommer?
Eiendomsakt er et skriftlig og signert juridisk instrument som brukes til å overføre eierskap til fast eiendom fra den gamle eieren (innvilgeren) til den nye eieren (støttemottakeren). Historisk sett ble eiendom overført gjennom en seremoniell handling kjent som "livery of seisin." I denne loven overrakte personen som overførte landet en kvist eller en torv fra landet til personen som overleverer landet. En muntlig eller skriftlig uttalelse fulgte ofte med bevegelsen, selv om det var levevisen fra seisin som lovlig overførte tittelen til eiendommen. I dag formidles eiendelen til fast eiendom ved en papirakt.
Viktige gjerningselementer
Mens hver stat har sine egne krav, må de fleste gjerninger inneholde flere viktige elementer for å være juridisk gyldige:
- Det må være skriftlig. Mens de fleste gjerninger er utfylt på trykte skjemaer, er det ingen lovkrav om at noen spesifikk skjema skal brukes så lenge de essensielle elementene er inkludert. Tilskuddsgiveren må ha juridisk kapasitet til å overføre eiendommen og støttemottakeren må være i stand til å motta tilskuddet til eiendommen. En person som er kompetent til å inngå en gyldig kontrakt anses som kompetent til å være en bevilger. Tilskuddsgiveren og støttemottakeren må identifiseres på en slik måte at de kan konstateres. Eiendommen må beskrives tilstrekkelig.Operative transportformer må være til stede. Alle standardformulerte gjerninger inkluderer nødvendig juridisk språk som faktisk overfører eiendommen. Skjøtet må være underskrevet av bevillingsgiveren eller tilskuddsgiverne hvis eiendommen eies av mer enn en person. Skjøtet må leveres lovlig til mottakeren eller til noen som handler på rettighetshaverens vegne. Skjøtet skal aksepteres av rettighetshaveren. Vanligvis aksepteres gjerninger av støttemottakeren, men under visse omstendigheter kan rettighetshaveren avvise levering av gjerningen.
Forståelse av eiendomsdåd
Typer av gjerninger
Gjerninger kan klassifiseres på mange måter. I store trekk er gjerninger klassifisert som offisielle eller private. Offisielle handlinger henrettes i henhold til domstol eller rettslige forhandlinger. De fleste eiendomstransaksjoner involverer imidlertid enkeltpersoner og forretningsenheter som bruker private gjerninger.
Gjerninger kategoriseres også basert på typen garantibetingelser gitt av giveren. De forskjellige gjerninger inkluderer:
Generell garantidrift
Den generelle garantidrakten gir rettighetshaveren mest mulig beskyttelse. Med denne typen gjerninger gir giveren en serie juridisk bindende løfter (kalt pakter) og garantier overfor støttemottakeren (og deres arvinger) som samtykker i å beskytte rettighetshaveren mot eventuelle tidligere krav og krav fra alle personer uansett om det transporterte landet.. De vanlige avtalefestene som inngår i en generell garantiakt er:
- pakt fra seisin , som betyr at innvilgeren garanterer at de eier eiendommen og har den juridiske retten til å formidle den pakt mot heftelser , og betegner at innvilgeren garanterer at eiendommen er fri for panterett eller heftelser, bortsett fra som spesifikt angitt i gjerningspakten til stille glede , som indikerer at støttemottakeren vil ha stille besittelse av eiendommen og ikke vil bli forstyrret fordi giveren hadde en mangelfull tittelpakke om ytterligere forsikring, der giveren lover å levere ethvert dokument som er nødvendig for å gjøre tittelen god
Spesiell garantidrift
Når bevillingsgiveren i en generell garantiaksjon lover å garantere og forsvare tittelen som er formidlet mot kravene fra alle personer, garanterer innvilgeren av en spesiell garantiaksjon at de mottok tittelen til eiendommen og at de ikke har gjort noe mens han innehar tittelen å skape en mangel.
Med andre ord er det bare garantert mangler som oppstod under innvilgerens eierskap av eiendommen. På grunn av denne begrensningen, tilbyr den spesielle garantien støttemottakeren mindre beskyttelse enn den generelle garantien. Mange kjøpere av fast eiendom vil insistere på en generell garantiaksjon for å beskytte mot problemer som kan oppstå som følge av en spesiell garantidrift.
Avslutt gjerning
Sikkerhetsaksjonen, også kalt en ikke-garanti-gjerning, gir rettighetshaveren minst mulig beskyttelse. Denne typen gjerninger formidler den interessen tilskuddsgiveren for øyeblikket har i eiendommen, om noen. Det gis ingen garantier eller løfter om kvaliteten på tittelen. Hvis innvilgeren har en god tittel, er avsluttet skjøte i hovedsak like effektiv som en generell garanti. Imidlertid, hvis tittelen inneholder en mangel, har stønadsmottakeren ingen rettslig anvendelse mot innvilgeren under skjøtet. Ofte blir det benyttet en avsluttningsgjerning hvis innvilgeren ikke er sikker på statusen til tittelen (hvis den inneholder mangler), eller hvis innvilgeren ikke ønsker noe ansvar i henhold til tittelen pakter.
Spesielle formål gjerninger
Spesielle formål gjerninger brukes ofte i forbindelse med rettsforhandlinger og tilfeller der gjerningen er fra en person som handler i en eller annen form for offisiell kapasitet. De fleste spesielle formål gjerninger gir liten eller ingen beskyttelse for mottakeren og er i det vesentlige avslutte gjerninger. Typer av spesielle formål gjerninger inkluderer, men er ikke begrenset til:
- Administratørs handling: Dette kan brukes når en person dør tarmen (uten testament). En domstol oppnevnt administrator vil avhende decedentens eiendeler, og en administratorens skjøte kan brukes til å formidle tittelen på fast eiendom til mottakeren. Eksekutors handling : Dette kan brukes når en person dør testat (med vilje). Boets eksekutor vil avhende decedentens eiendeler, og en eksekutørs skjøte kan brukes til å formidle tittelen eller eiendommen til mottakeren. Sheriff's Deed: Dette blir gitt til den vellykkede budgiveren ved et henrettelsessalg som holdes for å tilfredsstille en dom som er oppnådd mot eieren av eiendommen. Mottakeren får uansett hvilken tittel domsskyldneren har. Skatteråd: Dette utstedes når en eiendom selges for kriminelle skatter. Deed in Lieu of Foreclosure: Dette gis av en låntaker som er i mislighold av et pantelån direkte til långiveren. Dette tjener til å forhindre tvangsveksling, og hvis utlåner godtar gjerning i stedet for tvangsauksjon, blir lånet avsluttet. Mange långivere foretrekker å utelukke for å rydde opp i tittelen. Deed of Gift (Gift Deed). Dette brukes til å formidle tittelen på fast eiendom som er gitt uten vederlag eller bare for et bevis. I noen stater må gave gjerning registreres innen to år, ellers blir den ugyldig.
Bunnlinjen
Overføring av eiendommens tittel skjer ved skjøte. Visse viktige elementer må være inneholdt i gjerningen for at det skal være lovlig operativt. Forskjellige gjerninger gir ulike nivåer av beskyttelse til rettighetshaveren, og forpliktelsene til en bevilger bestemmes av gjerningsformen. Siden gjerninger er viktige juridiske dokumenter som påvirker eierandeler og rettigheter, bør en kvalifisert eiendomsadvokat konsulteres i enhver transaksjon som involverer dem, for eksempel avslutning av et boligkjøp.
