Innholdsfortegnelse
- Ikke refunderbare forhåndsgebyrer
- Leasing-alternativ kontra leiekjøp
- Enig om kjøpesummen
- Bruke husleie til rektor
- Leie-til-eget vedlikehold av hjemmet
- Kjøpe eiendommen
- Den ideelle leie-til-egen kandidat
- Før du signerer kontrakten
- Bunnlinjen
Hvis du er som de fleste boligkjøpere, trenger du et pantelån for å finansiere kjøpet av et nytt hus. For å kvalifisere deg, må du ha en god kredittscore og kontanter for en forskuddsbetaling. Uten disse er det ikke sikkert at den tradisjonelle ruten til huseier er et alternativ.
Det er imidlertid et alternativ: en leie-til-egen-avtale, der du leier et hjem i en viss tid, med mulighet til å kjøpe den før leiekontrakten utløper. Leie-til-egen-avtaler består av to deler: en standard leieavtale og et alternativ å kjøpe. Her er en oversikt over hva du skal se etter og hvordan leie-til-egen-prosessen fungerer. Det er mer komplisert enn å leie, og du må ta ekstra forholdsregler for å beskytte interessene dine. Hvis du gjør det, vil du hjelpe deg med å finne ut om avtalen er et godt valg hvis du ønsker å kjøpe et hjem.
Viktige takeaways
- En leie-til-egen avtale er en avtale der du forplikter deg til å leie en eiendom i en bestemt periode, med muligheten til å kjøpe den før leiekontrakten går ut. Lei-til-egen avtaler inkluderer en standard leieavtale og også et alternativ til å kjøpe eiendommen på et senere tidspunkt. Forstå at leiekontraktkontrakter gir deg rett til å kjøpe boligen når leiekontrakten går ut, mens leiekjøpskontrakter krever at du kjøper den. Du betaler leie i hele leiekontrakten, og i I noen tilfeller blir en prosentandel av betalingen brukt til kjøpesummen. Med noen leie-til-egen-kontrakter, kan det hende du må opprettholde eiendommen og betale for reparasjoner.
Husleie: Hvordan prosessen fungerer
Ikke refunderbare forhåndsgebyrer
I en leie-til-egen avtale betaler du (som kjøper) selgeren en engangs, vanligvis ikke refunderbar forhåndsavgift, kalt opsjonsgebyr, opsjonspenger eller vederlagsopsjon. Denne avgiften er det som gir deg muligheten til å kjøpe huset innen en eller annen dato i fremtiden. Opsjonsgebyret er ofte omsettelig, da det ikke er noen standardpris. Likevel varierer gebyret typisk mellom 2, 5% og 7% av kjøpesummen.
Leasing-alternativ kontra leiekjøp
Det er viktig å merke seg at det er forskjellige typer husleie-kontrakter, hvor noen er mer forbrukervennlige og fleksible enn andre. Leiekontraktkontrakter gir deg rett, men ikke plikt, til å kjøpe boligen når leiekontrakten utløper. Hvis du bestemmer deg for ikke å kjøpe eiendommen ved leiekontrakten, utløper alternativet ganske enkelt, og du kan gå bort uten noen forpliktelse til å fortsette å betale leie eller å kjøpe.
Se opp for leiekjøpskontrakter. Med disse kan du være juridisk forpliktet til å kjøpe boligen på slutten av leieavtalen, enten du har råd til eller ikke. For å ha muligheten til å kjøpe uten forpliktelsen, må det være en leiekontrakt. Fordi legalese kan være utfordrende å tyde, er det alltid en god idé å gjennomgå kontrakten med en kvalifisert eiendomsadvokat før du signerer noe, slik at du vet hvilke rettigheter du har og nøyaktig hva du får til.
Enig om kjøpesummen
Leie-til-egenavtaler skal spesifisere når og hvordan boligens kjøpesum blir bestemt. I noen tilfeller vil du og selgeren bli enige om en kjøpesum når kontrakten er signert, ofte til en høyere pris enn dagens markedsverdi. I andre situasjoner bestemmes prisen når leiekontrakten utløper, basert på eiendommens nåværende markedsverdi. Mange kjøpere foretrekker å "låse" inn kjøpesummen, spesielt i markeder der boligprisene trender opp.
Bruke husleie til rektor
Du betaler leie i hele leiekontrakten. Spørsmålet er om en del av hver betaling blir brukt til den eventuelle kjøpesummen. Som et eksempel, hvis du betaler $ 1200 i husleie hver måned i tre år, og 25% av dette blir kreditert for kjøpet, vil du tjene en leiekreditt på 10 800 dollar ($ 1200 x 0, 25 = $ 300; $ 300 x 36 måneder = $ 10 800). Husleien er vanligvis litt høyere enn den gjeldende prisen for området for å kompensere for leiekreditt du mottar. Men pass på at du vet hva du får for å betale den premien.
I noen kontrakter kan alle eller noen av opsjonspengene du må betale brukes på den eventuelle kjøpesummen ved stenging.
Leie-til-eget hjemvedlikehold
Avhengig av avtalevilkårene, kan du være ansvarlig for å vedlikeholde eiendommen og betale for reparasjoner. Vanligvis er dette utleiers ansvar, så les det fine skriftet på kontrakten din nøye. Siden selgere til syvende og sist er ansvarlig for eventuelle huseiereforeningsgebyrer, skatter og forsikringer (det er tross alt fortsatt deres hus), velger de vanligvis å dekke disse kostnadene. Uansett trenger du en leietakers forsikring for å dekke tap på personlig eiendom og gi ansvarsdekning hvis noen er skadet mens du er i hjemmet, eller hvis du ved et uhell skader noen.
Forsikre deg om at kravene til vedlikehold og reparasjon tydelig fremgår av kontrakten (be advokaten din om å forklare ditt ansvar). Vedlikehold av eiendommen, for eksempel klipping av plenen, raking av bladene og rengjøring av takrenner osv., Er veldig forskjellig fra å skifte ut et skadet tak eller bringe det elektriske opp til kode. Enten du vil være ansvarlig for alt eller bare klippe plenen, få huset inspisert, bestille takst og sørge for at eiendomsskatten er oppdatert før du signerer noe.
Kjøpe eiendommen
Hva som skjer når kontrakten slutter, avhenger delvis av hvilken type avtale du signerte. Hvis du har en leiekontrakt og ønsker å kjøpe eiendommen, må du sannsynligvis få et pantelån (eller annen finansiering) for å betale selgeren i sin helhet.
Motsatt, hvis du bestemmer deg for ikke å kjøpe huset eller ikke klarer å sikre deg finansiering innen leiekontraktens slutt, utløper alternativet og du flytter ut av boligen, akkurat som om du leide noen annen eiendom. Du vil sannsynligvis miste penger som er betalt frem til dette tidspunktet, inkludert opsjonspengene og levert kreditt, men du vil ikke være forpliktet til å fortsette å leie eller kjøpe huset.
Behandle prosessen på samme måte som du ville gjort hvis du kjøpte et hjem: gjør din due diligence, undersøk området, sammenlign priser med andre nærliggende hjem, undersøk kontrakten og undersøk selgerens historie.
Den ideelle leie-til-egen kandidat
En leie-til-egen-avtale kan være et utmerket alternativ hvis du er en ambisiøs huseier, men ikke er helt klar, økonomisk sett. Disse avtalene gir deg sjansen til å få økonomien i orden, forbedre kredittpoengene dine og spare penger for en forskuddsbetaling mens du "låser inn" huset du ønsker å eie. Hvis opsjonens penger og / eller en prosentandel av leien går mot kjøpesummen, som de ofte gjør, får du også til å bygge litt egenkapital.
Mens leie-til-egen-avtaler tradisjonelt har vært rettet mot folk som ikke kan kvalifisere seg for å overholde lån, er det en andre gruppe kandidater som stort sett har blitt oversett av husleie-til-industrien: mennesker som ikke kan få pantelån i kostbare, ikke-konforme lånemarkeder. "I høykostelige urbane eiendomsmarkeder, der jumbo (ikke-konformerende) lån er standarden, er det stor etterspørsel etter en bedre løsning for økonomisk levedyktige, kredittverdige mennesker som ikke kan få eller ikke ønsker et pant ennå, Sier Marjorie Scholtz, grunnlegger og administrerende direktør av Verbhouse, en San Francisco-basert oppstart som omdefinerer husleie til eget marked.
"Når boligprisene stiger og flere og flere byer blir priset ut fra å overholde lånegrensene og presset til jumbo-lån, skifter problemet fra forbrukere til boligfinansnæringen, " sier Scholtz. Med strenge retningslinjer for automatisk tegning og 20% til 40% krav til forskuddsbetaling, kan selv økonomisk dyktige personer ha problemer med å skaffe finansiering i disse markedene.
"Noe uvanlig - for eksempel i inntekt - kaster gode inntektstakere til en" outlier "-status fordi forsikringsselskaper ikke kan passe dem pent inn i en boks, " sier Scholtz. Dette inkluderer personer som har utradisjonelle inntekter, er selvstendig næringsdrivende eller kontraktsarbeidere, eller som har ikke-etablert amerikansk kreditt (f.eks. Utenlandske statsborgere) - og de som bare mangler de enorme 20% til 40% forskuddsbetalingene bankene krever for ikke-konforme lån.
Markeder med høy pris er ikke det åpenbare stedet du finner leie til egne eiendommer, og det er det som gjør Verbhouse uvanlig. Men alle potensielle huskjøpere som leier ut til egen bolig vil ha fordel av å prøve å skrive forbrukssentriske funksjoner inn i husleiekontrakter: Opsjonsgebyret og en del av hver leiebetaling kjøper kjøpesummen dollar for dollar, husleien og kjøpesummen er innelåst i opptil fem år, og deltakerne kan bygge egenkapital og fange markedsvurdering, selv om de bestemmer seg for ikke å kjøpe. I følge Scholtz kan deltakerne “utbetale” til virkelig markedsverdi: Verbhouse selger boligen, og deltakeren holder markedsvurderingen pluss all egenkapital de har samlet gjennom leieinnkjøpsbetalinger.
Før du signerer kontrakten
Selv om du leier før du kjøper, er det lurt å utøve den samme aktsomhetskvaliteten som om du kjøpte huset direkte. Hvis du vurderer en leie-til-egen eiendom, må du huske å:
- Velg riktige vilkår. Inngå en leieavtale enn en leieavtale. Få hjelp. Ansett en kvalifisert eiendomsadvokat for å forklare kontrakten og hjelpe deg med å forstå dine rettigheter og plikter. Det kan være lurt å forhandle om noen punkter før du signerer eller unngå avtalen hvis den ikke er gunstig nok for deg. Undersøk kontrakten. Sørg for at du forstår: fristene (hva som forfaller når) opsjonsgebyret og husleieutbetalinger - og hvor mye av hvert som gjelder for kjøpesummen, hvor innkjøpsprisen er bestemt hvordan du skal utøve alternativet ditt til å kjøpe (for eksempel kan selgeren kreve deg å gi forhåndsvarsel skriftlig om intensjonen din om å kjøpe) om kjæledyr er tillatt som er ansvarlig for vedlikehold, huseierforeningsgebyr, eiendomsskatt og lignende. Undersøk hjemmet. Bestill en uavhengig taksering, få en eiendomsinspeksjon, sørg for at eiendomsskatten er oppdatert, og sørg for at det ikke er panterett på eiendommen. Undersøk selgeren. Sjekk selgerens kredittrapport for å se etter tegn på økonomiske problemer og få en tittellapport for å se hvor lenge selgeren har eid eiendommen - jo lenger de har eid den og jo mer egenkapital, desto bedre. Dobbel sjekk. Under hvilke forhold vil du miste muligheten til å kjøpe eiendommen? Under noen kontrakter mister du denne retten hvis du er forsinket med bare en leiebetaling, eller hvis du ikke klarer å varsle selgeren skriftlig om din intensjon om å kjøpe.
Bunnlinjen
En leie-til-egen avtale gjør at boligkjøpere kan flytte inn i et hus med en gang, med flere år på å jobbe med å forbedre kredittpoengene og / eller spare for en forskuddsbetaling før de prøver å få pantelån. Visse vilkår og betingelser må selvfølgelig være oppfylt, i samsvar med husleie-avtalen. Selv om en eiendomsmegler bistår med prosessen, er det viktig å konsultere en kvalifisert eiendomsadvokat som kan avklare kontrakten og dine rettigheter før du signerer noe.
