Hva er en tillit til land?
En jordforening er en juridisk enhet som tar eierskap til, eller myndighet over, et stykke eiendom etter anledning av eiendomseieren. Som andre typer tillit er vilkårene for hvert landstrust unike.
Viktige takeaways
- Jordforeninger er organisasjoner som tar lovlig eierskap, forvaltning eller delvis kontroll over eiendommer etter grunneierens anledning. Tittelinnehaverne, som også er kjent som Illinois landforeninger, beskytter grunneierens anonymitet og holder eiendom utenfor skifterett. som har til oppgave å forvalte ubebygde land for å opprettholde naturressurser, historiske steder og offentlige rekreasjonsområder for fremtidige generasjoner. Grunneiere som bruker fredningsfeil for å overføre utbyggingsrettigheter til et bevaringslandstillit, kan motta skattefradrag for veldedige donasjoner. forekomster av svindel, noen donasjoner til bevaring av servitutter og landets tillit som godtar dem, har blitt undersøkt.
Hvordan en tillit fungerer
Begynn med å forstå de to typene landtillit.
- Eierstillingsforvaltningen tillater eiendomseieren å anonymt opprettholde alle rettigheter over eiendommen og lede handlingene til landstilliten. Disse tillitene er også ofte kalt 'Illinois land trusts' fordi de først ble popularisert i Chicago på 1800-tallet. På den tiden fikk ikke huseiere stemme på byprosjekter på de samme stedene de eide land. For å omgå denne loven, ville velstående forretningsmenn og politikere bruke landstrusler for å kjøpe land anonymt og derved beskytte deres stemmerett.
Ikke alle de 50 delstatene har en juridisk struktur på plass for å få en tillit til å eie land. Imidlertid utsetter de fleste stater til lovene om landstillit hvis de ikke har sine egne, noe som betyr at enhver person kan danne en "Illinois-stil" landstillit i noen stat med riktig juridisk veiledning. En bevaringsjordtillit krever derimot at huseieren må gi fra seg noen rettigheter over arealbruk og utvikling. Målet med et fredet landstillit er å beskytte dyreliv, historiske eller kulturelle steder og naturressurser fra kommersiell utvikling eller andre aktiviteter som kan føre til forstyrrelse eller forurensning.
Tittel-Holding Land Trusts (aka Illinois Land Trusts)
I en eiendomsforvaltet landtillit signerer grunneieren et dokument som kalles Deed in Trust, som overfører lovlig eierskap til eiendommen. Ved opprettelse av tilliten kan grunneieren (som både er tillitsgiver og mottaker) spesifisere hvordan jorda skal forvaltes, hvem som har kontroll over det, og hvordan eventuelle inntekter det produserer fordeles. Dette betyr at selv om tilliten er titteleieren på papir, beholder grunneieren fullstendig kontroll over eiendommen.
Tittelbeholdninger brukes som en måte for eiendomseiere å opprettholde anonymitet og holde verdifulle eiendeler utenfor skifteretten. De kan også gi en rekke andre fordeler med eiendomsplanlegging og beskytte eiendeler mot dommer eller panterett. Dette kan være spesielt nyttig for veldig velstående, kjendiser og store selskaper som kan være lurt å holde utviklingsplaner under innpakning.
Et eksempel på saken: Det berømte Walt Disney World Resort i Orlando, Florida, ble opprinnelig kjøpt i 1965 ved å bruke en landstillit til tittelen. De opprinnelige eierne av sumplandene i Florida som feriestedet er bygd på hadde ingen anelse om at Disney, som allerede den gang var et husholdningsnavn, sto bak kjøpet. Hadde de vært klar over kjøperens identitet, ville de sannsynligvis økt prisantydningen.
Fredningslandets tillit
I et bevaringslandeforhold overtar ikke tilliten landtittelen med mindre eiendommen er gitt i sin helhet. I stedet kan en grunneier inngå en juridisk bindende avtale, kalt en bevaringsglede, og dermed "gi" sine utviklingsrettigheter til tilliten. Tilliten har til oppgave å sikre at servitutten blir håndhevet og i noen tilfeller forvalte eiendommen.
Bevaringstjeneste kan skreddersys slik at grunneieren beholder eier- og bruksrettigheter - for eksempel retten til å fortsette jordbruk eller oppdrett av husdyr - samtidig som de sikrer at landet forblir ubebygd i evighet. Bevaringstjenestene "følger landet", noe som betyr at vilkårene for servitutten forblir i kraft selv om landet selges eller overføres til arvinger.
56 millioner
Det totale antall dekar med ubebygde land som forvaltes av 1.300 pluss private bevaringsarealer i hele USA
Spesielle hensyn
Det er en annen viktig skille mellom eierandeler og landbevarelser: en donasjon til sistnevnte kan gi deg en stor skattepause.
Hvis en grunneier donerer sine utviklingsrettigheter til en bevaringstillit, kan de motta et skattefradrag som tilsvarer forskjellen mellom verdien av landet som beheftet (med servitutten på plass) og hva det kan være verdt hvis det ble utviklet for dets " høyeste og beste bruk. " I noen tilfeller kan dette fradraget være verdt millioner av dollar.
Vanligvis er grunneiere enten bønder og ranchers som har eid eiendommen i generasjoner eller veldig velstående individer, familier eller bedrifter som har råd til å kjøpe baner direkte. Nylig har imidlertid en ny investeringsnisje utviklet for å åpne for skattemessige fordeler ved bevaring for en større del av befolkningen.
Investerer i bevaringsfunksjoner…
Ved å bruke et partnerskap med flere medlemmer (eller 'syndikat') lar disse investeringsselskapene flere akkrediterte investorer samle pengene sine for å kjøpe land for bevaring. Etter å ha donert eiendomsutviklingsrettighetene til en jordforening via en bevaringstjeneste, delte medlemmene i partnerskapet skattefradraget pro rata. Delvis takket være disse bevaringspartnerskapene, anslås det at bevaring av land økte med 175% mellom 2005 og 2015.
… Og kontroversen om investering i bevaring
Selvfølgelig, når det er potensial for fortjeneste, vil noen misbruke systemet. Det har vært noen høyprofilerte tilfeller av personer som tar veldig store fradrag for å gi servitutter på golfbaner, boligutbygginger og andre eiendommer som faktisk ikke har mye økologisk eller kulturell verdi.
Som svar har det vært en offensiv tilbakeslag mot syndikerte investeringer, spesielt, og landets tillit som aksepterer deres servitutts donasjoner. Imidlertid er det ikke sikkert at dette entallfokuset tegner et fullstendig bilde av problemene du spiller. Enten donert av bønder, milliardærer eller syndikerte investorer, er det tydelig at lovene om donasjon av bevaringsaspekter krever en nærmere titt for å sikre at risikoen for misbruk minimeres uten å fjerne insentivet til å bevare.
