En eiendomsinvesteringsforening (REIT) må betale ut minst 90% av sitt skattepliktige resultat som utbytte til aksjonærene, noe som gjør REITs relativt høye avkastningsinstrumenter. Fra perspektivet på totalavkastning - utbytte pluss prisvurdering - oppfører REIT-er seg som en typisk small-cap-aksje. Men i motsetning til en aksje med liten kapital, kommer det meste av forventet avkastning på en REIT ikke fra kursstigning, men fra utbytte. Faktisk kommer omtrent to tredjedeler av en REIT-avkastning i gjennomsnitt fra utbytte. En ulempe med dette for investorene er at som en høyavkastningsinvestering kan en REIT forventes å utvise følsomhet for renteendringer., vi utforsker dette forholdet. (Se Hva er REITs for bakgrunnslesing?)
Relativt høye avkastninger
I figur 1 viser vi medianrenten for hver REIT-sektor fra september 2004 som et eksempel på risikoen en REIT kan utgjøre. Toppen av hver stolpe har 75% utbytte; bunnen er i 25% utbytte; og bruddet fra grønt til blått i midten er medianutbyttet.
Figur 1: Utbytte i forskjellige REIT-sektorer
Du kan se at avkastningen varierer fra sektor til sektor. Fra september 2004 var medianutbyttet blant alle REIT-ene (søylen lengst til høyre) omtrent 5, 5%, men utbyttet var spredt: 25% -utbyttet (bunnen av den blå delen) var omtrent 4% og 75% utbyttet var mer enn 6, 5% (toppen av den grønne delen). Dette betyr at bare halvparten av REIT-avkastningen lå mellom 4% og 6, 5%, mens den andre halvparten av REIT-avkastningen lå utenfor dette området. Samtidig var avkastningen på langsiktige amerikanske statskasser under 5%. Dette antyder at hvis målet ditt er inntekt, kan du gjøre det bedre med en REIT, men du vil påta deg ekstra risiko. De
REIT Samlet avkastning sammenlignet med rentene
Konvensjonell visdom sier at høyere priser generelt er dårlige for REIT-er. Den mest populære REIT-indeksen er NAREIT Equity REIT Index. Figur 2 sammenligner verdien av NAREIT-indeksen med den 10-årige statsobligasjonen (T-obligasjon) fra begynnelsen av 1972 til nesten slutten av 2004:
Figur 2 - Copyright NAREIT-indeks
Årlig avkastning for perioden som avsluttes september 2004
| 1 år | 2 år | 3 år | 4 år | 5 år | 6 år | 7 år |
| 25, 6% | 26% | 20, 4% | 18, 6% | 18, 8% | 13, 7% | 9, 2% |
Tabell 1
REIT Prisavkastning sammenlignet med rentesatser Vi kan dessverre anta at tidligere avkastning som disse ikke kan replikeres i fremtiden på lang sikt for industrien som helhet. Det vil være unntak på kort sikt.
La oss fokusere på bare priskomponenten på REIT-aksjer. I figur 3 nedenfor sammenligner vi de samme 10-årige statsobligasjonsrentene med en prisindeks. Med andre ord utelukker vi utbytte og isolerer bare prisendringer for å se hva som ville skje med 100 dollar hvis det ble investert i 1972.
Figur 3 - Opphavsrettsmidler fra drift (FFO).
Selv om slike gevinster kan kopieres fremover, er det lite sannsynlig. Videre er det fullt mulig at prisene kan gå tilbake til tidligere multipler (for eksempel pris som et multiplum av FFO).
For det andre er den langsiktige renten lav etter historiske standarder. Det er helt sannsynlig at denne renten vil falle oppover. Hvis de 15 årene med omvendt sammenheng mellom priser og REIT-priser vist ovenfor, ville REIT-prisene lide.
Sammendrag
15-årsperioden som er undersøkt over, viser at det er et sterkt omvendt forhold mellom REIT-priser og renter. I gjennomsnitt vil det være trygt å anta at renteøkninger sannsynligvis vil bli møtt av REIT-prisfall. Selvfølgelig vil reaksjonene etter sektorer variere. For eksempel argumenterer noen for at REIT-er i bolig- og kontorøkende vil øke rentene fordi REIT-prisene øker fordi økende priser tilsvarer økonomisk vekst og mer etterspørsel. Men du må være selektiv i et slikt miljø. Den gode nyheten om REIT er at høye renter er en slags sikring mot prisfall: Hvis du kjøper en REIT med høy avkastning, vil en eventuell prisnedgang dempes av høye inntekter i mellomtiden.
Hvis du vil lære mer om REITs, kan du se Grunnleggende verdsettelse av en eiendomsinvesteringstillit (REIT) og The REIT Way .
relaterte artikler
Eiendomsinvestering
REITs vs. REIT ETFs: How They Compare
Utbytteaksjer
6 REITs som betaler utbytte månedlig
Eiendomsinvestering
Senior Living REITs: Bra for din portefølje?
Eiendomsinvestering
Hvordan vurdere en eiendomsinvesteringstillit (REIT)
Eiendomsinvestering
5 typer REITs og hvordan du investerer i dem
Eiendomsinvestering
Hvordan analysere eiendomsinvesteringer
PartnerkoblingerRelaterte vilkår
Real Estate Investment Trust (REIT) Definisjon En REIT (Real Estate Investment Trust) er et børsnotert selskap som eier, driver eller finansierer inntektsgivende eiendommer. mer Hvordan tjene på eiendommer Eiendom er eiendommer - det vil si håndgripelige - eiendommer som består av jord så vel som alt som ligger der, inkludert bygninger, dyr og naturressurser. mer Kapitaliseringsgrad Definisjon Kapitaliseringsraten er avkastningstakten på en investeringseiendom som er basert på inntekten som eiendommen forventes å generere. mer Utbytte Utbytte er et økonomisk forhold som viser hvor mye et selskap utbetaler i utbytte hvert år i forhold til aksjekursen. mer Definisjon av vekst og inntektsfond Vekst- og inntektsfond forfølger både kapitalvurdering og løpende inntekt, dvs. utbytte og renter fra obligasjoner. mer Investering Definisjon Investering er handlingen om å fordele midler til en eiendel eller forplikte kapital til en forsøk med forventning om å generere en inntekt eller fortjeneste. mer