Hva er et gulvlån?
Et gulvlån er en spesifikk type lån designet spesielt for byggeprosjekter til eiendommer. Gulvlån gjelder bygninger som vil bli okkupert av leietakere. Gulvlånet er det minste beløpet som en utlåner godtar å forskuttere for å gjøre det mulig for byggherren å starte utviklingen av en næringseiendom.
Slik fungerer et gulvlån
Et gulvlån fungerer ikke som et tradisjonelt lån eller et tradisjonelt pantelån, der låntakeren mottar midlene i sin helhet i ett engangsbeløp. I stedet er gulvlånet delvis beløpet til et større lån - summen som låntaker og byggherre trenger for å faktisk starte byggeprosjektet.
Resten av lånet, kalt "holdback", betales etter at byggherren har nådd visse stadier i prosjektet som långiveren bestemmer. For eksempel kan en bank gå med på å forskuttere 70% av de totale prosjektkostnadene, med restbeløpet på 30% som skal frigjøres når prosjektet oppnår visse milepæler. Disse milepælene inkluderer vanligvis et vellykket salg eller leieavtale av de fleste av prosjektets enheter, få en beleggstillatelse, etc.
Låntakere som ikke oppfyller kravene til tilbaketrekning, kan være nødt til å sikre seg et brolån eller annen form for mellomfinansiering eller mezzaninfinansiering i mellomtiden, noe som kan være ganske kostbart: Disse lånene blir behandlet raskt, men har svært korte betingelser og høye renter.
Gulvlån er bare tilgjengelig for bygging av kommersielle eiendomsprosjekter, ikke boliglån.
Gulvlån vs. byggelån
Gulvlånet er ofte den første fasen av et større byggelån eller pantelån. Et byggelån er et kortsiktig lån (et lån med løpetid på ett år eller mindre) som brukes til å finansiere eiendomsprosjektet. Byggherren tar opp et byggelån for å dekke kostnadene ved prosjektet før han får langsiktig finansiering. Fordi de anses som ganske risikable, har byggelån vanligvis høyere rente enn tradisjonelle pantelån.
Boligkjøpere som skreddersyr sin egen bolig kan ta opp byggelån, men de kan ikke velge et gulvlån som en del av prosessen. Gulvlån er bare en del av byggelån til leietakede bygninger, ikke eierboliger. En individuell huseier kan imidlertid refinansiere byggelånet til et permanent, langsiktig pantelån, eller ganske enkelt kan ta opp et nytt lån for å betale ned byggelånet.
Når det gjelder et eiendomsprosjekt som er et kommersielt stykke eiendom (butikksentre, kontorkomplekser, hoteller og ikke-beboede boligblokker), kan byggherren finansiere prosjektet med et byggelån og deretter ta en kommersiell eiendomslån for å betale det. (Et kommersielt eiendomslån er en spesifikk type pantelån som er sikret med pantelån på kommersiell eiendom, snarere enn boligeiendommer. Som sådan er det utilgjengelig for individuelle boligbyggere.)
Lån til kommersielle eiendommer har en tendens til å ha lengre vilkår enn byggelån, som strekker seg fra fem til 20 år.
