Hva er et kombinasjonslån?
Et kombinasjonslån består av to separate pantelån fra samme utlåner, til samme låntaker. En type kombinasjonslån gir finansiering for bygging av et nytt hjem, etterfulgt av et konvensjonelt pantelån etter at byggingen er fullført. En annen type kombinasjonslån gir to samtidige lån for kjøp av et eksisterende hjem. Det brukes ofte når kjøperen ikke kan komme med 20% forskuddsbetaling, men ønsker å unngå å betale for privat pantforsikring (PMI).
Hvordan et kombinasjonslån fungerer
Når det gjelder et nytt hjem, består et kombinasjonslån vanligvis av et justerbar rente for å finansiere byggingen, etterfulgt av et andre lån, typisk et 30-årig pantelån, når hjemmet er ferdig. Vanligvis vil det andre lånet brukes til å betale ned det første, slik at låntakeren bare har et enkelt lån.
For noen som kjøper et eksisterende hjem, kan et kombinasjonslån ha form av en piggyback eller 80-10-10 pantelån. Et 80-10-10 pantelån består av to lån med en forskuddsbetaling. Det primære lånet dekker 80% av boligens kjøpesum, det andre lånet ytterligere 10%, og kjøperen foretar en 10% kontant forskuddsbetaling.
Fordi det primære lånet har en 80% utlånsgrad, kan kjøperen vanligvis unngå å betale for privat boliglånsforsikring (PMI), noe som vanligvis kreves når boligkjøperne betaler mindre enn 20%. PMI er ikke en engangskostnad, men må betales årlig til huseiers egenkapital når 20%. Det koster vanligvis låntakere et beløp som tilsvarer 0, 5 til 1% av lånets verdi hvert år.
Det andre lånet utgjør resten av den 20% forskuddsbetalingen. Det vil vanligvis komme i form av en egenkapitallinje (HELOC). En HELOC fungerer omtrent som et kredittkort, men med en lavere rente siden egenkapitalen i hjemmet støtter det. Som sådan pådrar det seg renter bare når låntakeren bruker den.
Et kombinasjonslån kan hjelpe boligkjøpere til å unngå tilleggskostnader ved privat boliglånsforsikring.
Fordeler og ulemper med et kombinasjonslån
Å bruke et kombinasjonslån for å kjøpe et eksisterende hjem har en tendens til å være mest vanlig i aktive boligmarkeder. Etter hvert som prisene klatrer og boligene blir rimeligere, gir piggbacklån til kjøpere å låne mer penger enn forskuddsbetalingen ellers ville tillate. Det kan være en fordel så lenge kjøpere ikke tar på seg mer gjeld enn de kan håndtere dersom noe skulle gå galt.
Kombinasjonslån kan også være et alternativ for folk som prøver å kjøpe et nytt hjem, men ikke har solgt det nåværende. I dette scenariet kan kjøperen bruke HELOC til å dekke en del av forskuddsbetalingen på den nye boligen og deretter betale ned HELOC når det gamle huset selger.
Kjøpere som bygger et nytt hjem, kan ha enklere eller rimeligere alternativer enn et kombinasjonslån. For eksempel kan byggherren finansiere byggingen. Når hjemmet er ferdig, kan kjøperen ordne et vanlig pantelån og betale byggherren. Alternativt kan huseieren bruke et frittstående byggelån og deretter handle for et permanent pantelån.
Imidlertid kan et kombinasjonslån ha en fordel over to separate lån fra forskjellige långivere, på grunn av dets engangskostnader for lukking.
