Innholdsfortegnelse
- 1. Døden i hjemmet
- 2. Nabolagshendelser
- 3. Farer
- 4. HOA-informasjon
- 5. Reparasjoner
- 6. Vannskade
- 7. Manglende elementer
- 8. Andre mulige avsløringer
- Hvordan avsløre
- Bunnlinjen
Her er en viktig beskyttelse for boligkjøpere: Når eiere selger en eiendom, er de pålagt å gi ut informasjon om tilstanden som kan ha negativ innvirkning på verdien. Hvis de med vilje skjuler slik informasjon, kan de bli dømt for svindel i tillegg til å bli saksøkt. Å selge eiendommen "som den er" vil ikke unnta dem fra disse avsløringene.
Disse reglene påvirker alle som selger et hjem, men vil spesielt ha innflytelse på eiendomssvingere, som ofte omhandler eiendommer i dårlig stand. Videre er det små forskjeller fra staten til staten i forhold til informasjon. Lær statens spesifikke lover om nødvendige avsløringer fra din statlige eiendom og lokale planavdeling. Når du kjenner til hvilke typer informasjon som skal utleveres, kan det hjelpe deg når du kjøper eiendommer; Hvis du selger en, kan det spare deg for å møte et søksmål. Slik påvirker disse reglene kjøpere og selgere.
Viktige takeaways
- Selgere av eiendommer er lovlig pålagt å offentliggjøre informasjon om tilstanden som kan ha negativ innvirkning på verdien. Selv om staten ikke krever offentliggjøring av et bestemt problem, kan det hende at selgerne må oppgi det uansett for å forhindre problemer med en potensiell kjøper. kan ha behov for å bli opplyst inkluderer et dødsfall på grunn av voldelig kriminalitet på eiendommen, nabolagsforstyrrelser som støy eller lukt, farer, vannskader og reparasjoner av hjemmet. Statlige lover varierer, så husk å sjekke med en eiendomsadvokat om kravene der du lever.
1. Døden i hjemmet
Noen kjøpere kan ha bekymringer eller overtro for å kjøpe et hjem der noen har dødd, så det er viktig å vite om staten krever at selgere oppgir et tidligere dødsfall i hjemmet.
"Hver stat vil ha litt forskjellige krav til avsløring, " sier Jim Olenbush, en eiendomsmegler i Texas. "I Texas, for eksempel, trenger ikke dødsfall fra naturlige årsaker, selvmord eller ulykker som er knyttet til eiendommen, ikke oppgis."
Imidlertid er "en selger pålagt å opplyse om dødsfall knyttet til tilstanden til eiendommen eller voldelige forbrytelser, " sier Olenbush. Hvis et tidligere beboers barn druknet i svømmebassenget fordi bassenget ikke hadde det riktige sikkerhetsgjerde, for eksempel, vil selgeren måtte røpe dødsfallet selv etter å bøte på sikkerhetsproblemet ved å installere et skikkelig bassengkabinett. Det er imidlertid omstendigheter der selgere ikke trenger å oppgi et dødsfall på eiendommen.
"Det er ingen stater der det er en plikt å opplyse om døden til en person som har avdøde under naturlige forhold, " sier advokat Matthew Reischer, administrerende direktør i LegalAdvice.com. “Noen stater pålegger imidlertid en stigmatisert bolig eller leilighet der det har vært et selvmord eller drap. Noen stater går til og med så langt at de pålegger en selger en bekreftende plikt hvis de har kunnskap om at deres eiendom blir hjemsøkt av de døde. ”
Selv når det ikke er nødvendig å avsløre - Georgia krever for eksempel ikke avsløring av drap eller selvmord - kan selgere ønske å feile ved siden av å gi kjøperen beskjed om et dødsfall på eiendommen. "Hvis en selger er bekymret for erstatningsansvar, er det beste rådet å gå foran og avsløre alt på forhånd, selv om det ikke er lovpålagt, " sier Olenbush. "Kjøpere vil alltid høre om ting fra naboene, og overraskelsen kan føre til at de går ut av en kjøpekontrakt eller lurer på hva annet som selgeren ikke forteller dem."
2. Nabolagshendelser
Plage er støy eller lukt fra en kilde utenfor eiendommen som kan irritere eiendommens beboere. North Carolina krever at selgere må røpe støy, lukt, røyk eller andre plager fra kommersielle, industrielle eller militære kilder som påvirker eiendommen. Michigan krever at selgere oppgir gårder, gårdsdrift, deponier, flyplasser, skytefelt og andre ordensforstyrrelser i nærheten, men Pennsylvania overlater det til kjøperen å bestemme tilstedeværelsen av landbruksplager. Dette er reglene for bare tre stater; sørg for at du vet hva den statlige loven din krever angående avsløringer i nabolaget.
3. Farer
Hvis hjemmet har en økt risiko for skade fra en naturkatastrofe eller har kjent eller potensiell miljøforurensning, kan det hende du blir pålagt å røpe denne informasjonen til kjøperen.
Texas lov krever at selgere skal røpe tilstedeværelsen av farlig eller giftig avfall, asbest, urea-formaldehydisolasjon, radongass, blybasert maling og tidligere bruk av lokalene for fremstilling av metamfetamin. Missouri krever også avsløring av et tidligere meth-laboratorium i et hjem, men nabolandet Kansas, som de fleste stater, gjør det ikke.
New Yorks lov om offentliggjøring av eiendomskrav krever at selgere gir beskjed til kjøpere om eiendommen ligger i en flomslette, våtmark eller landbruksdistrikt; om det noen gang har vært et deponi; hvis det noen gang har vært drivstoff-lagringstanker over eller under bakken på eiendommen; hvis og hvor strukturen inneholder asbest; hvis det er blyrørleggerarbeid; om hjemmet er testet for radon; og om noe brensel, olje, farlig eller giftig stoff har blitt sølt eller lekket på eiendommen.
Statene kan også kreve avsløring av gruvedfall, underjordiske groper, bosetting, skyve, omveltning eller andre jordstabilitetsfeil. Californias lov om utlevering av naturlige farer krever at selgere oppgir om eiendommen befinner seg i en seismisk faresone og derfor kan bli utsatt for flytning eller skred etter et jordskjelv.
Mens de fleste opplysningskrav styres av delstatene, gir den føderale regjeringen mandat til en: avsløringen om at blybasert maling kan være til stede på enhver eiendom konstruert før 1978.
4. Informasjon om huseiereierforeninger
Hvis hjemmet styres av en huseierforening (HOA), bør du opplyse om det faktum. Du må også vite om HOAs økonomiske helse og gi denne informasjonen til kjøperen slik at han eller hun kan ta en informert kjøpsbeslutning.
"En kjøper jeg kjenner kjøpte et sameie, glemte selgeren feil å gi kjøperen de siste 12 månedene med møteoppmerkinger, " sier Ed Kaminsky, president og administrerende direktør for SportStar-flytting i Manhattan Beach, Calif. "Syv måneder senere var kjøperen vurderte $ 30 000 for forbedringer av eiendommer. Selgeren ble deretter saksøkt av kjøperen for ikke å ha opplyst om disse viktige merknadene. ”
5. Reparasjoner
Hva har du reparert, og hvorfor? Kjøpere trenger å kjenne hjemets reparasjonshistorikk, slik at de kan få hjemmekontrolløren sin ekstra oppmerksomhet til problemområder og være klar over sannsynlige fremtidige problemer. Texas lov krever for eksempel at selgere skal røpe tidligere struktur- eller takreparasjoner; deponi, settling, jordbevegelse eller feillinjer; og feil eller funksjonsfeil i vegger, tak, gjerder, grunnmur, gulv, fortau og andre aktuelle eller tidligere problemer som påvirker husets strukturelle integritet. Det kan også hende du må oppgi elektriske reparasjoner eller rørleggerarbeid og andre problemer du ønsker å vite om du skulle kjøpe huset og bo i det.
6. Vannskade
Når vann kommer inn der det ikke skal, kan det skade personlige eiendeler, undergrave hjemets struktur og til og med skape helsefare hvis det oppmuntrer til muggvekst. Selgere bør opplyse om tidligere eller nåværende lekkasjer eller vannskader. Michigan, for eksempel, krever at selgere skal røpe bevis på vann i en kjeller eller krypeplass, lekkasjer i taket, store skader som følge av flom, typen rørleggersystem (f.eks. Galvanisert, kobber, annet) og eventuelle kjente rørleggerproblemer.
"Det er mange risikoer forbundet med en lukking av huset der det trengs en del arbeid på eiendommen som ikke var åpenbar ved gjennomgang, spesielt om vinteren eller under en tørr spell, " sier Bill Price, en advokat for virksomheter i Illinois. “Om vinteren kan det hende at et tak som lekker eller har veldig gamle helvetesild ikke kan inspiseres av kjøperen eller deres hjemlige inspektør. På samme måte kan en tørr fortryll skjule problemer med en lekker kjeller. ”I situasjoner som disse, sjekk for å se hvor mye beskyttelse statens lover gir mot å avsløre informasjon du ikke hadde hatt noen måte å vite.
7. Manglende elementer
Noen ganger har huskjøpere så mye i tankene at de kanskje ikke legger merke til at et hjem mangler en viktig komponent før etter at de flyttet inn. Noen staters avsløringslover prøver å forhindre dette problemet. Texas og Michigan krever for eksempel selgere å opplyse om eiendommen har en lang liste med varer, inkludert kjøkkenapparater, sentral klimaanlegg og oppvarming, regnrenner, eksosvifter og varmtvannsbereder.
8. Andre mulige avsløringer
Kjøpere trenger å vite om hjemmet er i et spesielt historisk distrikt fordi det vil påvirke deres evne til å gjøre reparasjoner og endringer, og det kan også øke kostnadene for disse aktivitetene.
Texas lov krever at selgere skal røpe aktive termitter eller andre tre ødeleggende insekter, termitt eller vedråttskader som trenger reparasjon, tidligere termittskader og tidligere termittbehandling. I lovene i Michigan og North Carolina er det også krav om at selgere skal røpe enhver historie med angrep. Rådfør deg med statens lover for å se om du må røpe informasjon om skadedyr.
Du kan også bli pålagt å røpe problemer med drenering eller gradering, sonering, i påvente av søksmål, endringer som er gjort uten tillatelser, grensetvister og servitutter.
Hvordan avsløre
Noen stater, for eksempel Michigan og North Carolina, krever at selgere bruker et spesifikt avsløringsskjema. Hvis det ikke er et spesifikt skjema, vil din statlige avdeling eller kommisjon for eiendom eller statlig eiendomsmeglerforening vanligvis ha et anbefalt skjema du kan bruke. Skjemaet kan være mer eller mindre omfattende enn det statsloven krever. Hvis skjemaet ikke er omfattende nok for din situasjon, kan du supplere det med en liste over tilleggsartiklene du ønsker å avsløre. Selgeren skal gi alle opplysninger til kjøperen skriftlig, og både kjøperen og selgeren skal signere og datere dokumentet. Sørg for at du vurderer hva du trenger å røpe og hvordan det skal formuleres, med en eiendomsadvokat.
Bunnlinjen
Selv om det ikke er nødvendig med en spesiell avsløring i ditt område, kan selgere som har informasjon om huset sitt som kan gjøre en kjøper ulykkelige, uansett være villige til å røpe det. I tillegg til de moralske grunnene for å være ærlige overfor potensielle kjøpere - og ønsket om å unngå kostnadene og bryet med et søksmål - har enkeltpersoner et rykte å beskytte. Selgere som har noen bekymring for om de har opplyst om eiendommens tilstand riktig, bør kontakte en eiendomsadvokat i staten.
