Å selge hjemmet ditt med en enorm fortjeneste er nesten hver huseiers drøm. Hvem ville ikke ønske å tjene en pen krone av hjemmet sitt? For å tjene på salg av hjemmet ditt, kan det være lurt å utsette å ta overskuddet ditt som et engangsbeløp. Les videre for å finne ut hvorfor, og for å lære om et annet alternativ: et avdragssalg.
Stor utbetaling = Stor skatteregning
La oss se på en vanlig situasjon:
Eksempel: Når en gevinst på en eiendom øker skatteplikten, Hal Bookman så på kjøperens tilbud på leieboligen sin, og kunne ikke tro antallet han så. Eiendommen hans hadde doblet seg i verdi på bare fem år, og han hadde ikke vurdert den som billig selv når han kjøpte den. Da Hal gledelig fortalte skatterådgiveren om salget, var rådgiveren imidlertid mindre begeistret; å ta inntekten som en engangs sum ville ikke være i Hals beste interesse fra et skattemessig perspektiv. Hvis Hal deklarerer hele utbyttet av salget samme år som han selger eiendommen, vil han være kvalifisert for praktisk talt alle skattekredittene som han normalt har rett til. Hans spesifiserte fradrag ville også bli redusert som et resultat av merinntektene fra salget. Hal spør sin skatterådgiver om det er noe han kan gjøre for å redusere den skattepliktige inntekten for året. Rådgiveren kjenner bare verktøyet du kan bruke: en avtale om salgssalg.
Formålet med avdragssalg
Som beskrevet i publikasjon 537 tillater skattemyndighetene skattebetalere å utsette gevinsten ved større salg av eiendommer eller andre investeringer med en avtale om salgsavtale. Denne ordningen gjør det mulig for selgere å deklarere en forholdsmessig del av kapitalgevinsten over flere år, så lenge riktig papirarbeid er fullført i løpet av salget.
Slik fungerer metoden for salgssalg
Å erklære gevinster ved avdragssalg er teoretisk enkelt. Beskatningen av avdragssalg speiler den ved livrenter, der en forholdsmessig del av hver betaling betraktes som en avkastning på hovedstolen. De eneste bestemmelsene er at eiendommen som selges ikke kan være en børsnotert sikkerhet av noe slag, og skattyteren kan ikke være forhandler av den solgte eiendommen i noen forstand.
La oss se på et eksempel på denne metoden, og se hvordan Hal kunne strukturere avdragssalget sitt hvis han ønsket å utsette inntektsskattene til et fremtidig år.
Eksempel: Utsettelse av skatter med avdrag Salg mottar $ 400 000 for utleieboligen sin. Han kjøpte eiendommen for $ 188.000 og betalte $ 12.000 i salgskostnader, som er lagt til hjemmets grunnlag, noe som gjør det til $ 200.000. Derfor har Hal 200.000 dollar ($ 400.000 - $ 200.000) rapporterbar gevinst å erklære. Hals rådgiver anbefaler at han fordeler salgsinntektene i åtte årlige avdrag på 50 000 dollar hver, i stedet for å deklarere 400 000 dollar på ett år. Så lenge avdragene mottas konstruktivt hvert år, vil denne metoden gjøre at Hal kan forbli kvalifisert for skattekreditt og fradrag som engangsbeløpet ville ha forhindret ham i å motta.
Rapportere avdrag Salgsinntekt
Salgsinntekt for avdrag kan deles inn i tre separate kategorier: gevinst, hovedstol og renter. Hver av disse kategoriene blir behandlet annerledes på skjema 1040.
Kapitalgevinst
I eksemplet ovenfor må Hal erklære gevinsten hvert år som enten lang- eller kortsiktig, avhengig av om gevinsten var lang- eller kortsiktig i salgsåret. Langsiktige gevinster beskattes til en lavere sats, mens kortsiktige gevinster beskattes som alminnelig inntekt. Fordi Hal holdt huset i fem år, ville gevinsten, i dette tilfellet, vært langsiktig. Hvis gevinsten hadde vært kortsiktig, ville Hal fremdeles blitt beskattet på avdragsinntekten til en lavere rente enn han ville gjort hvis han måtte erklære engangsgevinsten. Dette fordi kortsiktige gevinster beskattes som alminnelig inntekt, til skattyterens øverste marginale skattesats. Gevinsten fra et avbetalingssalg rapporteres på IRS-skjema 6252 og føres deretter til skjema D på skjema 1040.
Renter
Skattytere med inntekt-salg-inntekt må også belaste kjøperen renter til en sats som er den laveste av gjeldende føderal rente eller 9% sammensatt halvårlig. Kjøper vil betale renter på ubetalte avdrag inntil restbeløpet er overtatt. Derfor, hvis Hal belaster 9% -renten på salget hans til kjøperen, vil han også motta og rapportere om ytterligere $ 4500 renteinntekter for hver $ 50 000 rate som ennå ikke er betalt. Renten rapporteres separat i plan B som ordinær renteinntekt. ( Merk : Hvis renten ikke rapporteres separat, vil skattemyndighetene vurdere en del av salgsinntektene som renter.)
Rektor
En del av hvert avdragssalg anses av skattemyndighetene som en skattefri avkastning av hovedstol. Dette beløpet kan bestemmes ved å beregne eksklusjonsforholdet. Del beløpet på den faktiske gevinsten med salgsprisen, som i dette tilfellet er $ 200 000 / $ 400 000, og gir et eksklusjonsforhold på 50%. Multipliser ganske enkelt dette forholdet med avdragsbeløpet. Dette er beløpet som skal ekskluderes fra beskatning fordi det er utpekt som hovedstol. Dermed returneres $ 25 000 ($ 50 000 x 50%) av hovedstolen hvert år.
Pantelån og kontraktspris
Hvis kjøperen av eiendommen påtar seg et pantelån eller annen seddel ved kjøpet, må kostnadsgrunnlaget for eiendommen reduseres med pantebeløpet / seddelen. For eksempel, hvis leieboligen som Hal solgte for $ 400 000, har et pantelån på $ 100 000, reduseres kontraktsprisen til $ 300, 000 ($ 400, 000 - $ 100, 000). Dette betyr at Hal bare vil ha $ 100 000 for total gevinst å rapportere i avdrag.
Hvis pantebeløpet overstiger det totale justerte grunnlaget for eiendommen, må forskjellen rapporteres som betaling det første året, og kontraktsprisen økes med det beløpet. For eksempel, hvis Hals eiendom har et pantelån på $ 250 000, vil grunnlaget for huset være $ 200 000 ($ 188 000 + $ 12 000). I dette tilfellet, i tillegg til avbetalingen, vil Hal måtte rapportere en overskytende betaling på $ 50 000 i løpet av det første året. Kontraktsprisen vil da også være $ 250 000, og etterlate $ 150 000 som skattepliktig gevinst.
Bunnlinjen
Det er mange regler og forskrifter for salg av avdrag, og de må følges nøye. Imidlertid kan de som forstår reglene beholde sin kvalifisering for mange fradrag og studiepoeng som ellers må tapt. For mer informasjon om subtopics som endringer i salgspris, kan de forskjellige skjemaene som mottatte betalinger ta, og når det i stedet kan være bedre å gi avkall på en avbetalingsavtale og ta en engangsbetaling i stedet, kan du gå til IRS-nettstedet eller ta kontakt med skatterådgiveren din.
