Rock bottom eiendomspriser lokker noen nybegynnere eiendomsinvestorer til markedet. Men før du slutter deg til utleieres rekker, må du være sikker på at du har et sterkt grep om den økonomiske informasjonen som kan utgjøre forskjellen mellom å bli den neste Donald Trump og finne deg selv i en konkursdomstol. Her er åtte eiendomsinvesteringstall du trenger å vite. (For mer informasjon om hvordan du kjøper et hjem, se: First Time Homebuyer's Guide)
1. Pantebetalingen din
For en standard eierbolig, foretrekker långivere en total gjeld-til-inntektsgrad på 36%, men noen vil gå opp til 45% avhengig av andre kvalifiserende faktorer som kredittpoeng og kontantreserver. Dette forholdet sammenligner den totale brutto månedlige inntekten med de månedlige gjeldsforpliktelsene. For boligbetalingen foretrekker långivere en brutto inntekt til total boligbetaling på 28 til 33%, avhengig av andre faktorer. For en investeringseiendom sier Freddie Mac retningslinjer at den maksimale gjeldsgraden er 45%. (For mer informasjon om enkle måter å investere i eiendom på. )
2. Krav om forskuddsbetaling
Mens eierbesittede eiendommer kan finansieres med et pantelån og så lite som 3, 5% ned for et FHA-lån, krever investorlån vanligvis en forskuddsbetaling på 20 til 25% eller noen ganger så mye som 40%. Ingen av forskudds- eller stengekostnadene for en investeringseiendom kan komme fra gavefond. Individuelle långivere vil avgjøre hvor mye du trenger å sette ned for å kvalifisere for et lån, avhengig av gjelds- til inntektsforhold, kredittscore, eiendomspris og sannsynlig husleie.
8 tall for vurdering av en eiendomsinvestering
3. Leieinntekter for å kvalifisere
Selv om du kan anta at siden leietakers husleieinnbetalinger (forhåpentligvis) dekker pantelånet ditt, bør du ikke trenge ekstra inntekt for å kvalifisere deg til boliglånet. For at leien skal kunne betraktes som inntekt, må du imidlertid ha en to-årig historie med å forvalte investeringseiendommer, kjøpe forsikringsdekning for leietap i minst seks måneder med brutto månedlig leie og eventuelle negative leieinntekter fra utleieeiendommer må være anses som gjeld i gjeld-til-inntekt-forholdet. (Foruten å skape løpende inntekt og kapitalvurdering, gir eiendommer fradrag som kan redusere inntektsskatten på fortjenesten. Sjekk ut skattefradrag for utleieeiere .)
TUTORIAL: Utforske eiendomsinvesteringer
4. Pris til inntekt
Dette forholdet sammenlignet median husholdningspris i et område med median husholdningsinntekt. Før boligboblen brast, var pris-til-inntektsgraden i USA 2, 75, mens ved utgangen av 2010 var forholdet 1, 71. Gjennomsnittet mellom 1989-2003 er 1, 92 ifølge Fiserv, Inc., Federal Housing Finance Agency, Moody's Analytics.
5. Pris til leie ratio
Pris-til-leie-forholdet er en beregning som sammenligner median boligpriser og median leie i et bestemt marked. Del ganske enkelt den median husprisen med den median årlige leie for å generere et forhold. På toppen av det amerikanske markedet i 2006 var forholdet for USA 18, 46. Forholdet falt til 11, 34 ved utgangen av 2010. Det langsiktige gjennomsnittet (fra 1989 til 2003) var 9, 56. Som en generell tommelfingerregel bør forbrukerne vurdere å kjøpe når forholdet er under 15 og leie når det er over 20. Markeder med et høyt pris / leie-forhold tilbyr vanligvis ikke en så god investeringsmulighet. (Tenker å kjøpe et hus? Vi ser på de innledende og løpende kostnadene så vel som fordelene. Sjekk ut for å leie eller kjøpe? De økonomiske problemene .)
6. Brutto leieutbytte
Brutto leieutbytte for en individuell eiendom kan bli funnet ved å dele den årlige leien samlet inn med den totale eiendomskostnaden, og deretter multiplisere dette tallet med 100 for å få prosentandelen. Den totale eiendomskostnaden inkluderer kjøpesummen, alle lukkekostnader og renoveringskostnader.
7. Kapitaliseringsrate
Et mer verdifullt antall enn brutto leieutbytte er kapitaliseringsrenten, også kjent som cap rate eller netto leieutbytte, fordi dette tallet inkluderer driftsutgifter for eiendommen. Dette kan beregnes ved å starte med den årlige husleien og trekke fra de årlige utgiftene, deretter dele dette tallet med den totale eiendomskostnaden og multiplisere det resulterende tallet med 100 for prosentandelen. Totale utleieeiendomskostnader inkluderer reparasjonskostnader, skatter, utleierforsikring, ledighetskostnader og agentgebyrer.
8. Kontantstrøm
Bunnlinjen
Når du har gjort alle disse beregningene, kan du ta en informert beslutning om en bestemt eiendom vil være en verdifull investering.
