Hva er et rundt boliglån?
Et wraparound pantelån er en type juniorlån som pakker inn eller inkluderer, gjeldende note på eiendommen. Omkretslånet vil bestå av resten av det opprinnelige lånet pluss et beløp som dekker den nye kjøpesummen for eiendommen. Disse pantelånene er en form for sekundær finansiering. Selgeren av eiendommen mottar en sikret lån, som er en lovlig IOU som angir det forfalte beløpet. Et omlån til boliglån er også kjent som et omslagslån, overordnet pantelån, avtale om salg, en tilbakelevering eller et all-inclusive pantelån.
Viktige takeaways
- Gjennomgående pantelån brukes til å refinansiere en eiendom og er juniorlån som inkluderer gjeldende note på eiendommen, pluss et nytt lån for å dekke kjøpesummen for eiendommen. Wraparounds er en form for sekundærfinansiering og selgerfinansiering der selgeren har en sikret gjeldsbrev. En wraparound har en tendens til å oppstå når et eksisterende pantelån ikke kan betales. Med et wraparound-pantelån innhenter en långiver en pantebetaling fra låntaker for å betale den opprinnelige seddel og gi seg en fortjenestemargin.
Hvordan fungerer et boliglån
Ofte er et omgitt pantelån en metode for å refinansiere en eiendom eller finansiere kjøp av en annen eiendom når et eksisterende pantelån ikke kan nedbetales. Det totale beløpet for et omgitt pantelån inkluderer det forrige pantelånets ubetalte beløp pluss de ekstra midlene som långiveren krever. Låntaker foretar de større utbetalingene på det nye omlånslånet, som långiveren vil bruke til å betale den opprinnelige seddel pluss gi seg en fortjenestemargin. Avhengig av ordlyden i lånedokumentene, kan tittelen øyeblikkelig overføres til den nye eieren, eller den kan forbli hos selgeren inntil lånets tilfredshet.
Et omgående pantelån er en form for selgerfinansiering som ikke involverer et konvensjonelt banklån, der selgeren tar bankens plass.
Siden wraparound er et juniorlån, vil enhver overordnet eller senior, krav ha prioritet. I tilfelle mislighold vil det opprinnelige pantelånet motta alt utbytte fra avvikling av eiendommen til det hele er betalt av.
Gjennomgående pantelån er en form for selgerfinansiering der I stedet for å søke om et konvensjonelt banklån, vil en kjøper signere et pantelån hos selgeren. Selgeren tar deretter stedet for banken og aksepterer betaling fra den nye eieren av eiendommen. De fleste selgerfinansierte lån vil inneholde en spredning på renten som belastes, noe som gir selgeren ytterligere fortjeneste.
Wraparound Mortgage vs. Second Mortgage
Både omlån og andre pantelån er former for selgerfinansiering. Et annet pantelån er en type underlån som er gjort mens et opprinnelig pantelån fremdeles er i kraft. Renten som belastes for det andre pantelånet har en tendens til å være høyere, og det lånte beløpet vil være lavere enn det for det første pantelånet.
En betydelig forskjell mellom boliglån og andre pantelån er i hva som skjer med balansen som skyldes det opprinnelige lånet. Et omlån med pantelån inkluderer den originale noten som er rullet inn i den nye pantebetalingen. Med et andre pantelån, kombineres den opprinnelige pantesaldoen og den nye prisen og danner et nytt pantelån.
Eksempel på et boliglån
For eksempel eier Mr. Smith et hus som har en pantesaldo på $ 50 000 til 4% rente. Mr. Smith selger hjemmet for $ 80 000 til fru Jones som skaffer seg et pantelån fra enten Smith eller en annen utlåner til 6% rente. Fru Jones betaler til Smith som bruker disse betalingene for å betale det opprinnelige 4% -lånet.
Mr. Smith tjener både forskjellen mellom kjøpesummen og det opprinnelige skyldte pantelånet og på spredningen mellom de to rentene. Avhengig av lånepapirene, kan boligens eierandel overføres til fru Jones. Imidlertid, hvis hun misligholder pantelånet, kan utlåner eller en eldre fordringshaver utelukke og gjenvinne eiendommen.
