Short Sales vs. Foreclosures: En oversikt
Å bli huseier er en drøm for mange mennesker. Det krever mye sparing og mye disiplin, og det skader aldri å ha en god kredittscore. Men noen ganger er det faktorer som kan gjøre en persons drøm om til et mareritt. Du kan miste jobben eller andre inntekter i familien, rentene kan skje opp, eller du må ende på mer gjeld. Så hva gjør du for å holde deg i sjakk?
Det er to alternativer du har som huseier hvis du kommer bak pantelånene dine, hvis du har et hjem som er under vann - eller begge deler: Et kort salg eller en tvangsauksjon. Det er forskjellige grunner til at en huseier velger et kort salg kontra en avskedigelse. Eieren blir tvunget til å skille seg fra boligen i begge tilfeller, men tidslinjen og andre konsekvenser er forskjellige i hver situasjon.
Et kort salg er en frivillig prosess som skjer når huseieren selger eiendommen for et beløp som er langt mindre enn det som skyldes på pantelånet. Så en huseier kan ende opp med å selge et hjem for $ 175 000 selv om det fremdeles er $ 200 000 på pantelånet. Det resterende beløpet på lånet - i dette tilfellet $ 25 000 - minus eventuelle kostnader og gebyrer forbundet med salget er mangelen. En utelukkelse er derimot ufrivillig. I dette tilfellet griper utlåner hjemmel lovlig etter at låntaker ikke klarer å betale. Dette er det siste alternativet for utlåner, siden hjemmet brukes som sikkerhet på lappen.
Viktige takeaways
- Kortsalg og tvangsauksjon kan få huseiere til å betale for sine pantelån. Kortsalg er frivillig og krever godkjennelse fra utlåner. Forhåndsregler er ufrivillige, der långiver tar rettslige skritt for å ta kontroll over og selge eiendommen. Huseiere som bruker kortsalg er ansvarlig for eventuelle mangler som skal betales til utlåner. Kort salg gir folk mulighet til å kjøpe tilbake et annet hjem, mens tvangsinngrep påvirker låntakers kredittpoeng.
Kort salg
Før kortsalgsprosessen kan begynne, må utlåner som holder pantelånet melde seg av ved beslutningen om å gjennomføre et kortsalg. I tillegg trenger långiveren - vanligvis en bank - dokumentasjon som forklarer hvorfor et kort salg er fornuftig. Det er fordi det er en sjanse for at utlånsinstitusjonen kan tape mye penger i prosessen.
Hvis godkjent for kort salg, forhandler kjøperen med huseieren først før han søker godkjenning på kjøpet fra banken. Det er viktig å merke seg at intet kortsalg kan skje uten långivergodkjenning.
Når kortsalget er godkjent og går gjennom, mottar utlåner utbyttet av salget. Imidlertid er huseieren fortsatt pålagt å betale mangelen - det vil si alt som er igjen på lånet.
foreclosure
I motsetning til et kort salg, er tvangsinnleggelser bare initiert av långivere. Pantelånere som faller bak på betalingene - alt fra tre til seks måneder - kan bli gjenstand for utestenging fra långiverne med mindre de oppdaterer lånene sine. Tvangsforhandlinger varierer fra stat til side, inkludert hvilke typer varsler långiveren må gi, samt hvilke alternativer huseieren har for å bringe lånet oppdatert. Lover bestemmer også hvor lenge en bank må selge eiendommen.
Långiver tar i utgangspunktet rettslige skritt for å ta kontroll over eiendommen for å tvinge salget av boligen. Ved å gjøre det beveger utlåner seg mot kriminelle låntakere, i håp om å tjene godt på den innledende investeringen av pantelånet. I motsetning til de fleste kortsalg, finner mange tvangsinngrep sted når huseieren har forlatt boligen. Hvis beboerne ennå ikke har forlatt hjemmet, blir de kastet ut av utlåner i avskedigelsesprosessen.
Når utlåner har tilgang til hjemmet, beordrer den sin egen vurdering og fortsetter med salg av boligen. Foreclosures tar normalt ikke så lang tid å fullføre som et kort salg, fordi långiveren er opptatt av å avvikle eiendelen raskt. Tvangsutsatte hjem kan også auksjoneres ved tillitssalg, der kjøpere byr på hus i en offentlig prosess.
Kortsalg skader ikke en persons kredittrating, mens tvangsauktioner kan holde seg på en persons kredittrapport i syv år.
Spesielle hensyn
Kortsalg og tvangsauksjon får konsekvenser for huseiere. Begge krever at huseiere må oppgi sine eiendommer - god tid før de kanskje er klare til det. Men det er der likhetene slutter.
Kortsalg pleier å være lange og papirintensive transaksjoner - noen ganger tar det opp til et helt år å behandle. Forhindringsprosessen har imidlertid en tendens til å være veldig rask. Som nevnt over, ønsker banker normalt å selge eiendommen raskt for å hente inn så mye penger som mulig.
Mens kortsalg ikke er skadelig for en huseiers kredittvurdering, er tvangsauktioner. En huseier som har gjennomgått et kort salg kan, med visse begrensninger, være kvalifisert til å kjøpe et annet hjem umiddelbart. En avskedigelse blir imidlertid holdt på en persons kredittrapport i syv år. I de fleste tilfeller må huseiere som opplever utestenging, vente minst fem år på å kjøpe et annet hjem.
