Hva er et SAMS-lån?
Et samværsskjønnspant (SAM) er når låntaker eller kjøper av et hjem deler en prosentandel av verdsettelsen i hjemets verdi med utlåner. Til gjengjeld for denne ekstra kompensasjonen, samtykker långiveren til å kreve en rente som er under den gjeldende markedsrenten.
Forståelse av et delt verdsettelseslån
Et delte takstlån (SAMS) skiller seg fra et vanlig pant under videresalg av eiendommen. Med et standardlån betaler låntaker långiveren hovedstolen skyldte på lånet pluss renter over et bestemt antall år. Når låntager selger huset, brukes inntektene fra salget til å betale ned pantelånet hvis det fremdeles er en balanse som skyldes banken.
La oss som et eksempel si at en huseier finansierte $ 300 000 dollar, og på slutten av pantelånet har låntaker betalt lånet. La oss anta at hjemmets verdi har steget fra $ 300.000 til $ 360.000 eller 20%. Låntageren holder 20% gevinsten samt inntektene fra salget.
Med en SAM godtar låntakeren å gi en del av hjemmets verdsatte verdi til utlåner når låntager selger huset, i tillegg til å betale ned pantelånet. Det verdsatte beløpet som betales til banken kalles betingede renter fordi du gir utlåner en interesse i den verdsatte verdien av eiendommen. Betingede renter er avtalt på forhånd og skyldes utlåner ved salg av eiendommen. Banken vil vanligvis tilby en lavere rente på en SAM.
Ved å bruke vårt tidligere eksempel, la oss si at låntakeren inngikk et pantelån med delt verdsettelse med banken, som har en betinget klausul på 25%. Hvis du husker, verdsatte hjemmets verdi fra $ 300, 000 til $ 360, 000 for en gevinst på $ 60, 000. I henhold til SAM-retningslinjene ville huseieren betale banken 25% eller 15 000 dollar av verdien på 60 000 dollar.
Viktige takeaways
- Et SAMS-lån (delt påskjønnelse) er når låntaker eller kjøper av et hjem deler en prosentandel av verdsettelsen i hjemets verdi med utlåner. I retur for denne ekstra kompensasjonen, samtykker långiveren til å kreve en rente som er under det rådende markedsrente. Et boliglån med delt verdsettelse kan ha en utfaset klausul etter et bestemt antall år.
Variasjoner av pantelån med delt verdsettelse
Pantelån for delt verdsettelse kan ha ulike kontingenter innebygd i seg. En SAM kan inneholde en utfaset klausul der den kan fase ut helt eller redusere prosentandelen som utbetales til utlåner over tid. Bestemmelsen oppfordrer eieren til ikke å selge eiendommen og betale tilbake pantelånet. Med noen klausuler kan betingede renter fases ut fullstendig, slik at huseieren ikke skylder noe på salgstidspunktet.
En annen variant av avviklet-klausulen kan bestemme at låntaker bare betaler en prosentandel av prisfastsettelsen av huset hvis boligen selges i løpet av de første årene. Et typisk utfaset begrep vil bestemme at 25% av verdsettelsen skal utbetales til långiveren hvis låntakeren selger innen fem år.
Den ideelle situasjonen for låntaker vil være å beholde huset i fem år, og hvis det er en økning i verdi, selg det etter femte år siden låntageren ville beholde all prisvurderingen. Imidlertid kan det være risiko for låntaker. Hvis en låntaker ikke selger boligen og holder eiendommen til pantelånet er slutt, kan det hende at de fortsatt må betale banken sin del av den verdsatte verdien - hvis det ikke er noen utfasingsbestemmelse.
På den annen side hjelper SAMs långivere til å hente tilbake mistet interesse hvis en låntaker selger eiendommen før han betaler ned pantelånet. Bankene tjener penger på rentene som belastes et pantelån, og hvis en kjøper selger huset, mister banken eventuelle fremtidige renter. Et boliglån med delt påskjønnelse hjelper til med å oppveie noe av tapet på renter på lånet hvis eiendommen selges.
Delt takstlån i praksis
Delte verdsettelseslån brukes noen ganger med eiendomsinvestorer og husflippers. Flippers er de investorene som kjøper og renoverer en eiendom i håp om å få et overskudd. SAM for flippers pleier å fungere best i et stigende eiendomsmarked. Imidlertid har denne typen boliglån ofte en tidsbegrensning for tilbakebetaling av saldoen. Eiendommer som ikke selges innen fristen har vanligvis refinansiering av den gjenværende saldoen til den rådende markedsrenten.
En annen bruk for et prioritert pantelån er når et pantelån overstiger verdien av hjemmet, eller det er under vann. Et undervannslån kan oppstå hvis boligmarkedet avtok etter boligkjøpet. Banken kan tilby en lånemodifisering for å redusere pantegjelden for å matche den lavere markedsverdien på hjemmet. Til gjengjeld kan banken be om at lånet ble endret til et prioritert pantelån.
Imidlertid kan det være forskjellige skattespørsmål med SAM-er, der långivere kanskje ikke får samme skattebehandling for den verdsatte gevinsten som låntakere. Som et resultat er det viktig å kontakte en skatterådgiver eller regnskapsfører for å hjelpe deg med å finne ut om det er verdt å forfølge et prioritert pantelån.
