Hva er nødvendige kontanter?
Nødvendige kontanter er det totale beløpet som en kjøper må levere for å lukke på et pantelån eller for å fullføre en refinansiering av en eksisterende eiendom. Denne prosessen foregår typisk på et tittelfirma eller på kontorkontor og vil variere etter statens beliggenhet og salgstype. Under stengingen vil deltakerne gjennomgå, autorisere, datere og signere en rekke juridiske dokumenter vanligvis foran en notarius. Nødvendige kontanter er også kjent som kontanter for å lukke.
Å bryte ned Nødvendige kontanter
Nødvendige kontanter beskriver det endelige beløpet som en kjøper eller refinansierende huseier bringer for å lukke et lån. Levering av nødvendige kontanter til utlåner, selger eller andre parter kan skje via bankoverføring eller en kassesjekk.
- En bankoverføring brukes til å overføre midler elektronisk fra en bank eller finansinstitusjon til en annen. Fysiske midler bytter ikke hender. Ofte gir bankoverføringen de midlene banken trenger, for eksempel opprinnelsesgebyr og poeng. En kassesjekk er en sjekk skrevet og signert av en finansinstitusjon og betales til en tredjepart. Kjøperen betaler et lite gebyr for kassesjekken og vil bytte kontanter for det skriftlige utkastet som vinner pengene som kreves for stenging. Disse sjekkene dekker ofte forskuddsbetaling eller andre midler som skyldes selgeren av eiendommen.
Lukkingskostnader er utgiftene, utover prisen på eiendommen, som kjøpere og selgere vanligvis pådrar seg for å fullføre en eiendomstransaksjon. Kostnader som påløper kan inkludere opprinnelsesgebyr, takstsøk, tittelforsikring, undersøkelser, skatter, gebyrregistreringsavgift og gebyrer for kredittrapport. I tillegg kan de nødvendige kontantene inkludere eventuell forskuddsbetaling, penger til kjøp av poeng, forsikringspremier og andre gebyrer og skattebetalinger.
Skjemaoppføringer Nødvendige kontanter
Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) avslo en kjennelse i 2015 for å konsolidere skjemaene långivere bruker for å avsløre nødvendige kontanter til potensielle og avsluttende kjøpere. Denne regelen kombinerte avsløringene mandat av loven om sannhet i utlån og eiendomsoppgjørloven.
De nye skjemaene, designet for å tilfredsstille begge lover, er kjent som TILA-RESPA Integrated Disclosures (TRID). Under 2015-regelen er det långivere som er pålagt av den føderale regjeringen å føre opp nødvendige kontanter på et lånestimatskjema innen tre dager etter mottak av låntakers søknad. Tre dager før stenging kreves det at långiveren oppgir et oppdatert estimat på et skjema for avsluttende avsløring. De to dokumentene er nesten identiske, noe som gjør at låntakeren kan sjekke etter materielle endringer. Før 2015 var denne informasjonen på en god tro estimat (GFE) skjema.
Komponenter av nødvendige kontanter
Den største delen av de nødvendige kontantene er forskuddsbetalingen for lånet. Historisk sett var forskuddsbetalingen 10- til 20 prosent av kjøpesummen. På begynnelsen av 2000-tallet, da boligprisene steg jevnlig og utlånspraksisen løsnet, tilbød långivere lån uten nødvendig forskuddsbetaling. Disse var kjent som null-ned eller ikke-ned-ned lån. Mislighold av disse lånene bidro betydelig til finanskrisen i 2008, og de blir sjeldne etter det.
En andre komponent av nødvendige kontanter er penger som brukes til å kjøpe poeng. Å kjøpe poeng gjør at låntakeren kan senke renten i bytte mot kontanter ved stenging. I hovedsak betaler låntaker renter foran for å sikre en lavere rente i løpet av lånets levetid.
Skjemaet for lånestimat vil også føre en rekke andre gebyrer knyttet til eieroverføring. Nødvendige kontanter inkluderer disse kostnadene. Slike avgifter inkluderer et gebyr for lånesøknad, skadedyrs inspeksjonsgebyr, tittelsøkgebyr og en undersøkelsesavgift. Långivere må også føre opp eiendomsskatter og forhåndsbetalte renter som forfaller i løpet av den første eierskaps måneden.
