Hva er et Propco (eiendomsselskap)?
Et propco-, eiendomsselskap eller prop-selskap er en sekundær enhet opprettet av en virksomhet for å eie og forvalte fast eiendom som virksomheten eier. Propcos er ofte satt opp som et datterselskap som eksisterer for å eie eller eie et mor eller opcos (driftsselskaps) inntektsgivende eiendom. Eiendomsselskapet eier alle eiendommer og tilhørende gjeld, og gir mor- eller driftsselskapet fordeler knyttet til finansierings- og kredittvurderingsspørsmål.
Forstå Propcos
Propco-ordninger er nesten alltid gjort for å sikre en gunstigere finansiering for både propco og opco. Propco kan finansiere mot et mye høyere beløp av eiendommer til mye mer konkurransedyktige priser, ettersom banken tar beslutningen om fysiske, inntektsgivende eiendeler i stedet for den mer flytende verdenen av verdsettelse av forretningsdrift. Dette skaper klarhet for finansieringsbanken, og på sin side fjerner opco bærekostnadene for sine eiendommer fra sine umiddelbare bøker.
Eiendomsselskaper gjør finansieringen mer oversiktlig.
Risiko ved et Propco-arrangement
Denne typen propco-opco-ordninger gjør det mulig for driftsselskapet å leie eller lease eiendommer fra eiendomsselskapet. I praksis ser dette ut som et salg og en leaseback. Imidlertid gir selskapet aldri fra seg eiendommen på noen reell måte, ettersom propco og opco er en del av den samme gruppen selskaper. Selv om dette høres ut som bedriftens tilsvarende å ha kaken og spise den også, kan det være en ulempe med å lage et propco.
Hvis en virksomhet jobber ut fra flere lokasjoner i stedet for en primær, låser en propco-ordning selskapet i en situasjon der det blir vanskeligere å stenge et sted. I et tradisjonelt forretningsoppsett, for eksempel, kan et selskap velge å lukke et underprestert sted eller kontor, og sannsynligvis selge eiendommen.
I motsetning til dette, i en propco-ordning, eier propco eiendommen og kan ikke velge å selge eiendommen hvis markedet ikke kommer tilbake nok til å dekke gjeldene. Som et resultat kan opco bli pålagt å betale husleie på en eiendom, selv om den ikke bruker den, fordi propco er avhengig av den inntekten for å betjene den gjeldsfinansierte eiendommen. Faktisk er propco-opco-splittelsen vanligvis gjort for å kapitalisere det samlede selskapet for utvidelse, slik at selskaper ofte vil ende opp med flere lokasjoner gjennom prosessen.
Propco å REIT Overganger
Fordi et propco kan begrense fleksibiliteten til opco i visse situasjoner, vil driftsselskapet noen ganger spinne eiendomsselskapet som en eiendomsinvesteringsforening (REIT) for å gjøre det til en egen enhet. Å opprette en REIT har skattemessige fordeler for morselskapet, da det fjerner alle problemer med dobbeltbeskatning som kan oppstå med en propco-opco-ordning. Når den er spunnet av, kan propco fungere som alle andre REIT, og legge til eiendommer i porteføljen som ikke er relatert til opco-virksomheten.
