Hva er et deltakelseslån
Et deltakelseslån er en type pantelån som gjør at utlåner kan dele en del av inntekten, eller videresalg av utbytte, av en eiendom. Som sådan blir utlåner en aksjepartner i kjøpet, i stedet for bare en pantelån. Til gjengjeld for en lavere rente på utlån, vil en utlåner ta en andel av netto driftsinntekt (NOI).
BREAKING NED Deltakelse pantelån
Deltagslån, ofte sett i kommersielle eiendomstransaksjoner, forventer løpende leieinntekter. Kommersiell eiendom inkluderer kontorbygg eller leilighetskompleks. Partene vil dele netto driftsinntekter som er summen av inntektene fra driften av eiendommen minus driftsutgiftene. Et typisk overskuddsdel ville være 55/45, med utlåner den mindre andelen. Utlåner får også en del av videresalgsinntektene, ofte alt overskudd over et spesifikt referanseindeks, inkludert tilbakebetaling av lånets hovedstol.
Hvorfor en låntaker ønsker et deltakelseslån
Fordelen med et deltakelseslån til en låntaker er den lavere renten som långiveren etterspør, som gjør opp for redusert inntekt på utlån med inntektsinntektsstrømmen og de fremtidige salgsinntektene. Fra en låntagers perspektiv er deltakelseslån lik de innledende tasterentene som tilbys med et justerbart rentepant (ARM). Forskjellen er den lave renten er stabil i løpet av lånets levetid.
Selvfølgelig gir låntaker opp mye egenkapital til gjengjeld for den lavere satsen. Men avhengig av hvordan avtalen er strukturert, kan rentesparingen godt utligne tapet av egenkapitalen. På kort sikt kan det gjøre det mulig for låntakeren å utvikle en mer betydelig eiendom enn han ellers kunne ha råd til.
Långiverens perspektiv
Utstedere av lån til deltakelse er ofte ikke-tradisjonelle långivere. De kan være gründere som leter etter eiendomsinvesteringer uten problemer med å utvikle eller vedlikeholde eiendommer selv; Lån til deltakelse gjør at de kan være stille partnere. Noen ganger er långiverne pensjonsfond som leter etter kvalitetsinvesteringer som gir mer tilbake enn obligasjoner, men ikke har volatiliteten til aksjer.
En spesiell appell for pensjonsmidler er den innebygde inflasjonssikring av deltakelseslån. De fleste pensjoner inkluderer levekårsjusteringer (COLA) som øker utbetalingen i inflasjonstider. Siden eiendomspriser generelt sporer inflasjonen, sikrer deltakelselån høyere avkastning på egenkapitalen i inflasjonsperioder.
En vurdering av långivere er problemet med å overvåke kontantstrømmen. De må inspisere låntakerens bøker for å sikre at deklarerte nettoinntekter er nøyaktige. Ellers ville ikke en utlåner vite om utvikleren polstrede utgifter for å rapportere lavere nettoinntekt. Videre kan en utbygger kutte hjørner på forbedringer eller til og med sikkerhetsfunksjoner, siden han bærer kostnadene for alle reparasjoner, men bare får en andel av nettoinntekten, en form for moralsk fare.
