Netto driftsinntekt vs. Resultat før renter og avgifter: Oversikt
Netto driftsinntekt (NOI) bestemmer en virksomhets eller eiendoms inntekter fratrukket alle nødvendige driftsutgifter. Det tar ikke hensyn til renter, skatter, kapitalutgifter, avskrivninger eller amortiseringskostnader.
Motsatt består inntjening før renter og skatter (EBIT) av inntekter færre utgifter, eksklusive skatter og renter, men det tar hensyn til avskrivninger og amortiseringskostnader. EBIT bestemmer et selskaps lønnsomhet.
Netto driftsinntekt
NOI brukes vanligvis til å analysere eiendomsmarkedet og en bygnings evne til å generere inntekter. Eiendom kan generere inntekter fra husleie, parkeringsavgift, service og vedlikeholdsgebyr. En eiendom kan ha driftsutgifter til forsikring, administrasjonsgebyr for eiendom, bruksutgifter, eiendomsskatt, vaktmesteravgift, snørydding og andre vedlikeholdskostnader utendørs og forsyninger.
Tommelfingerregelen er å kategorisere en utgift som en driftskostnad hvis ikke å bruke penger på den kostnaden ville sette eiendelens evne til å fortsette å produsere inntekter i fare. Inntektsskatter og pantelenter påvirker ikke et selskaps eller eiendomsinvesteringens potensial til å tjene inntekter, så de er ikke inkludert i NOI.
NOI-ligningen er bruttoinntekter minus driftsutgifter tilsvarer netto driftsinntekter. NOI bestemmer også eiendommens kapitaliseringsrate eller avkastningskurs. Eiendommens kapitalisering beregnes ved å dele sin årlige NOI med den potensielle totale salgsprisen.
Inntjening før renter og skatt
EBIT beregnes ved å trekke et selskaps kostnad for solgte varer (COGS) og driftskostnadene fra omsetningen. EBIT kan også beregnes som driftsinntekter og ikke-driftsinntekter, fratrukket driftsutgifter.
Anta at selskapet ABC genererte $ 50 millioner i omsetning, og det hadde COGS på $ 20 millioner, avskrivningskostnader på $ 3 millioner, ikke-driftsinntekter på $ 1 million, og vedlikeholdsutgifter på $ 10 millioner i løpet av det siste regnskapsåret. Den resulterende EBIT var derfor $ 21 millioner. EBIT-ligningen er 50 millioner dollar (inntekter) pluss 1 million dollar minus 10 millioner dollar (vedlikeholdsutgifter) minus 20 millioner dollar (kostnad for solgte varer) tilsvarer 21 millioner dollar.
Netto driftsinntekt vs. Resultat før renter og skatter
Anta at en investor kjøper en bygård i en kontant avtale. Eiendommen genererer $ 20 millioner dollar i husleie og serviceavgift. Leilighetsbygningen har driftsutgifter som beløper seg til $ 5 millioner og avskrivningskostnader på $ 100 000 for sine vaskemaskiner.
Den resulterende NOI generert av leilighetsbygningen er $ 15 millioner ($ 20 millioner minus $ 5 millioner) fordi avskrivninger ikke er inkludert i denne beregningen.
Bygningens EBIT er forskjellig fordi EBIT tar hensyn til avskrivningskostnadene. Derfor er den resulterende EBIT generert av dette leilighetsbygget $ 14, 9 millioner ($ 20 millioner minus $ 5 millioner minus $ 100 000).
Viktige takeaways
- Beregning av NOI innebærer å trekke driftskostnader fra en eiendoms inntekter. Beregning av EBIT bruker samme ligning, men avskrivningskostnader og kostnad for solgte varer blir også trukket. Inkomtsskatter påvirker ikke selskapets NOI eller EBIT, men eiendomsskatter er inkludert i ligningen. Driftskostnader er definert som de utgiftene som er nødvendige for å opprettholde inntektene og en eiendels lønnsomhet.
