Innholdsfortegnelse
- Grunnleggende om egenkapitallån
- Egenkapitallånsberettigelse
- Hjem egenkapital lån
- HELOCs
- Fasene med HELOCs
- Årsaker til å gjøre det
- Skattefradrag
- Fordeler og ulemper
- Refinansieringsalternativ
- Få et lån
- Forhandle avgifter
- Støtte av et lån
- Når du ikke kan betale
- Pass på svindel
- Bunnlinjen
En av de største fordelene med boligeierskap er muligheten til å bygge egenkapital over tid. Du kan bruke egenkapitalen til å sikre lavprisfond i form av et "andre pantelån" - enten et engangslån eller en egenkapitallinje (HELOC).
Det er fordeler og ulemper med hver av disse kredittformene, så det er viktig å forstå fordeler og ulemper ved hver av dem før du fortsetter.
Grunnleggende om egenkapitallån
Boliglån og HELOC-er bruker begge egenkapitalen i hjemmet - det vil si forskjellen mellom hjemmets verdi og pantesaldo - som sikkerhet.
Fordi lånene er sikret mot verdien av hjemmet ditt, tilbyr boligkapitallån ekstremt konkurransedyktige renter - vanligvis nær de som er med første boliglån. Sammenlignet med usikrede lånekilder, som kredittkort, betaler du langt mindre i finansieringsgebyr for det samme lånebeløpet.
Men det er en ulempe å bruke hjemmet ditt som sikkerhet. Kredittlånere til hjemmet plasserer en andre panterett på hjemmet ditt, noe som gir dem rett til til slutt å overta hjemmet ditt hvis du ikke klarer å betale. Jo mer du låner mot huset eller leiligheten din, jo mer utsetter du deg selv.
Viktige takeaways
- Boligkapital kan være en god verdikilde for huseiere å få tilgang til kontanter for oppussing eller andre store innkjøp. Fordi de er sikret mot verdien av hjemmet ditt, er långivere villige til å tilby lavere priser enn for de fleste andre typer personlige lån.Et egenkapitallån kommer som en engangs sum av kontanter, ofte med en fast rente. Hjemmekapitallinjer (HELOC) er en roterende kilde til potensielle midler, omtrent som et kredittkort, som du bruker som du synes passer med. en variabel rente.
Egenkapitallånsberettigelse
Bankene tegner andre pantelån omtrent som andre boliglån. De har hver retningslinjer som dikterer hvor mye de kan låne ut basert på verdien av eiendommen din og kredittverdigheten din. Dette kommer til uttrykk i et kombinert utlåns- eller CLTV-forhold.
La oss anta at du jobber med en bank som tilbyr en maksimal CLTV på 80%, og hjemmet ditt er verdt $ 300 000. Hvis du for øyeblikket skylder $ 150 000 på ditt første pantelån, kan du kvalifisere deg til å låne ytterligere $ 90 000 i form av et boliglån eller HELOC ($ 300, 000 x 0, 80 = $ 240, 000).
Som andre pantelån, avhenger kvalifiseringen din for lån og rente av sysselsettingshistorikk, inntekt og kredittscore. Jo høyere poengsum, jo lavere er risikoen for å misligholde lånet ditt og desto lavere er renten.
Hjem egenkapital lån
Et boliglån kommer som en engangs sum. Det er et alternativ hvis du trenger pengene for en engangsutgift, som et bryllup eller en kjøkkenrenovering. Disse lånene tilbyr vanligvis faste renter, slik at du vet nøyaktig hva dine månedlige utbetalinger vil være når du tar ut en.
Boliglån er ikke svaret hvis du bare trenger en liten tilførsel av kontanter. Mens noen långivere vil gi lån for $ 10.000, vil mange ikke gi deg et for mindre enn $ 25.000. Du må dessuten betale mange av de samme stengekostnadene som er forbundet med et første pantelån, for eksempel lånebehandlingsgebyr, opprinnelsesgebyr, takst og gebyrer.
Långivere kan kreve at du betaler “poeng” - det vil si forhåndsbetalte renter - ved stengetid. Hvert poeng er lik 1% av lånets verdi. Så på et lån på 100 000 dollar vil ett poeng koste deg 1000 dollar.
Poeng senker renten, noe som faktisk kan hjelpe deg på lang sikt. Men hvis du tenker på å betale ned lånet tidlig, fungerer den forhåndsrenten ikke akkurat til din fordel. Hvis du tror det kan være tilfelle, kan du ofte forhandle om færre, eller til og med nei, poeng med utlåner.
HELOCs
Kredittlinjer i hjemmet er litt forskjellige. De er en roterende kilde til midler, omtrent som et kredittkort, som du bruker som du vil. De fleste banker tilbyr en rekke forskjellige måter å få tilgang til disse midlene på, enten det er gjennom en online overføring, skrive en sjekk eller bruke et kredittkort koblet til kontoen din. I motsetning til egenkapitallån har de en tendens til å ha få, om noen, stengekostnader og har variabel rente - selv om noen långivere tilbyr faste renter i et visst antall år.
Det er fordeler og ulemper med fleksibiliteten som kredittlinjer tilbyr. Du kan låne mot kredittgrensen på et senere tidspunkt uten å måtte søke om et nytt lån. På den måten er det en fin nødkilde for midler, så lenge banken din ikke krever et minstetrekk når du lukker lånet.
Men HELOCs kan få noen låntakere i trøbbel. Uansett intensjoner når du åpner kredittgrensen, er det enkelt å bruke de tilgjengelige midlene på ting du ikke trenger. Og uansett hva du bruker, må du selvfølgelig betale tilbake med renter.
Fasene med HELOCs
De fleste egenkapitallinjer har to faser: I løpet av trekkperioden, som vanligvis er 10 år, kan du få tilgang til din tilgjengelige kreditt etter behov. Mange HELOC-kontrakter krever små, bare rentebetalinger i løpet av denne perioden, selv om du kan ha muligheten til å betale ekstra og få den til å gå mot hovedstolen.
Etter at trekningsperioden er over, kan du noen ganger be om forlengelse. Ellers går lånet inn i tilbakebetalingsfasen. Herfra og ut kan du ikke lenger få tilgang til ekstra midler, og du foretar regelmessige utbetalinger av hovedstol pluss renter til balansen forsvinner. I løpet av 20-års tilbakebetalingstid må du betale tilbake alle pengene du har lånt, pluss renter med variabel rente. Noen långivere gir låntakere muligheten til å konvertere en HELOC-saldo til et fastrentelån på dette tidspunktet.
Likevel kan den månedlige betalingen nesten doble seg. I følge en studie utført av TransUnion, vil betalingen på en $ 80 000 HELOC til 7% årlig prosentsats koste 467 dollar i måneden i løpet av de første 10 årene når det bare er behov for rentebetalinger. Det hopper til 719 dollar i måneden når tilbakebetalingsperioden starter.
Dette hoppet innbetalinger ved begynnelsen av den nye perioden har resultert i betalingssjokk for mange en uforberedt HELOC-låntaker. Hvis summene er store nok, kan det til og med føre til at de som er i økonomiske vanskeligheter, blir misligholdt. Og hvis de misligholder betalingene, kan de miste hjemmene sine.
|
|
Hjem egenkapital lån |
HELOC |
|
utbetaling |
Engangsbeløp |
Revoluerende kredittgrense for et forhåndsgodkjent beløp; kontrakt kan kreve et minstetrekning ved stenging |
|
Tilbakebetaling |
Faste månedlige utbetalinger |
Vanligvis bare rentebetalinger i løpet av "trekning" -periode, fulgt av hele månedlige innbetalinger |
|
Renter |
Vanligvis fast |
Generelt justerbar, selv om banker kan takle rentene dine eller tilby en fast rente i en bestemt periode |
|
Poeng |
Långivere kan belaste forhåndspoeng som senker renten |
Bruker ikke poeng |
|
Avslutningskostnader |
Ligner på et første pantelån; vanligvis 2% -5% av lånebeløpet |
Hvis aktuelt, har lukningskostnadene en tendens til å være mindre enn for engangslån |
|
Pros |
Forutsigbare tilbakebetalingskostnader |
Fleksibilitet til å trekke på kredittgrensen når du trenger det; ikke betaler renter på penger du ikke trenger |
|
Ulemper |
Vanligvis høyere renter enn HELOC på grunn av fast rente-funksjon; mangel på fleksibilitet |
Noen låntakere kan bli fristet til å bruke lån til ikke-essensielle kjøp |
|
Best for |
Engangsbehov der du vet nøyaktig hvor mye du trenger |
Situasjoner hvor du trenger tilgang til midler til forskjellige tider |
Hvorfor ta ut et andre pantelån?
Huseiere kan bruke boliglånet sitt eller HELOC til et bredt spekter av formål. Fra et økonomisk planleggingssynspunkt er en av de beste tingene du kan gjøre med midlene å bruke dem til oppussing og ombyggingsprosjekter som øker verdien på hjemmet ditt. På denne måten bygger du opp egenkapitalen i hjemmet ditt, samtidig som du gjør det mer levelig.
Du kan også bruke pengene til å konsolidere gjeld med høy rente, inkludert kredittkortsaldo. Du erstatter effektivt et lån med høy pris med en sikret og lav kredittsform.
Selvfølgelig kan du også låne for å finansiere en utenlandsk ferie eller den nye sportsbilen du har sett på. Hvorvidt det er verdt å erodere egenkapitalen for å foreta skjønnsmessige kjøp, er noe du vil tenke deg om.
Fradrag i egenkapitallån
Det er en annen fordel å tappe på egenkapitalen hvis det er for boligrenoveringsprosjekter: skattemyndighetene lar deg avskrive noe av renten på disse lånene, så lenge du spesifiserer fradrag.
Fra og med 2018 kan par trekke renten på opptil $ 750 000 av kvalifisert ”ervervsgjeld” (eller opptil 375 000 dollar, hvis du leverer separat). Dette er pantelån og boliglån som brukes til å "kjøpe, bygge eller forbedre betydelig" boligen det ble sikret mot.
Skattepliktige pleide å kunne trekke renter på opptil $ 100 000 i egenkapitallån som ble brukt av andre grunner, som å betale ned kredittkort. Men fra og med 2018 er det ikke lenger et alternativ gjennom slutten av 2025, en endring på grunn av skattelovgivningen som ble vedtatt i desember 2017.
Hjemmekapital og HELOC Fordeler og ulemper
Selv om eiendomsverdiene forblir flat eller stiger, strekker hvert nye lån budsjettet ditt. Hvis du for eksempel mister jobben, vil det være vanskeligere å holde deg oppdatert på betalingene dine. Fordi utlåner har panterett i hjemmet ditt, er det en sjanse for at du kan møte utestenging hvis du faller bak i en lang nok periode.
Pros
-
Lavere kostnader enn mange andre typer lån
-
Evnen til å låne en relativt stor mengde kontanter
-
Fleksibilitet til å bruke pengene til praktisk talt ethvert formål
-
Potensielle skattelettelser hvis du bruker midlene til oppussingsprosjekter som øker verdien på hjemmet ditt
-
Sikkerheten ved fast rente på boliglån
Ulemper
-
Når du bruker hjemmet ditt som sikkerhet, krymper du mengden av egenkapital i hjemmet
-
Hvis eiendomsmarkedet tar en dukkert, risikerer de med høyere CLTV-forhold å "gå under vann" på lånet
Hjem egenkapital lån vs. refinansiering
Andre pantelån er ikke den eneste måten å tappe på egenkapitalen i hjemmet ditt for å få litt ekstra penger. Du kan også gjøre det som er kjent som en utbetalingsfinansiering, hvor du tar opp et nytt lån for å erstatte det opprinnelige pantelånet.
Når det nye lånet ditt er større enn saldoen på det forrige, får du ekstra penger. Som med et boliglån eller HELOC, kan huseiere bruke disse midlene til å gjøre forbedringer av eiendommen sin eller konsolidere kredittkortgjeld.
Refinansiering har visse fordeler i forhold til et andre pantelån. Renten er generelt litt lavere enn for boliglån. Og hvis rentene totalt sett har falt, vil du at ditt primære pantelån skal gjenspeile det.
Men refis har ulemper også. Du tar opp et nytt første boliglån, så lukkekostnadene har en tendens til å være mye høyere enn HELOC, som vanligvis ikke har bratte forhåndsgebyrer. Og hvis refinansiering betyr at du har mindre enn 20% egenkapital i hjemmet ditt, kan det hende du også må betale grunnleggende boliglånsforsikring eller PMI. Det er noe du kanskje ikke trenger å bekymre deg for hvis du ganske enkelt har et annet pantelån som er knyttet til det opprinnelige lånet.
Det skader ikke å få låneansvarlig til å kjøre tallene for hvert alternativ, slik at du bedre kan forstå hvilken som er best for din situasjon.
Få et lån
Lånealternativer og gebyrer varierer betydelig fra en utlåner til en annen, så det lønner seg å shoppe rundt. I tillegg til tradisjonelle banker, kan du også nå sparing og lån, kredittforeninger og kredittforetak. Du kan også bruke meglere, som egentlig handler for deg og får betalt av utlåner.
Snakk aldri med bare en utlåner; du trenger minst tre alternativer, og du kan også trenge hjelp av en boliglånepersonell for å sammenligne tilbudene. Hvis du allerede har flere kontoer i en bank, kan du spørre om bedre priser eller spesielle kampanjer for eksisterende kunder.
Å kjøpe et lån fra en tradisjonell utlåner - en bank eller et kredittforetak - avhenger av beløpet du søker. Generelt, for lån under $ 100 000, vil en liten bank eller kredittforening tilby den beste avtalen. For større lån ($ 150 000 eller mer), snakk med lokale og nasjonale banker sammen med boliglånsmeglere. Som med tradisjonelle pantelån, kan boliglånsmeglere ofte tilby de beste tilbudene på boliglån på grunn av deres forhold til flere långivere og investeringsbassenger. For "i mellom" -lån på $ 100.000 til $ 150.000, "må du bare handle, " sier Casey Fleming, boliglånsmegler og forfatter av "Låneguiden: Hvordan få det beste mulige pantelånet."
Ikke la deg lure av lave teaterpriser. Be utlåner sende dokumentasjonen som viser renten og stengekostnadene for ditt spesifikke lån. Med egenkapitallån kan forhåndsgebyrene være bratte, vanligvis fra 2% til 5% av lånebeløpet.
Forhandle avgifter
Mange av gebyrene en utlåner prøver å belaste er ikke satt i stein. Noen långivere er for eksempel villige til å bøye seg på lånets opprinnelsesgebyr, som dekker provisjonen som er betalt til låneansvarlig eller megler. Hvis de krever at du betaler poeng på lånet ditt, kan de være villig til å prute om det også. Men du må spørre.
Långivere kan tilby flere alternativer når det gjelder å låse fast rente på HELOC. Jo lengre tidsrom du får en fast rente, jo høyere er renten de belaster. Men det er også mindre risiko fra din side hvis prisene går opp. Så tenk nøye gjennom hvilke begrep som fungerer best for deg.
Generelt sett vil du få de beste betingelsene hvis du har jevn sysselsettingshistorie og en utmerket kredittscore. Som med alle pantesøknader, er det lurt å sjekke kredittrapportene dine på forhånd og sørge for at de er fri for feil.
Støtte av et lån
For å unngå noen alvorlige hjertesmerter, må du senere se nøye gjennom alle lånedokumentene før du signerer på den stiplede linjen.
Du kan gjøre noe hvis du skjønner at du har gjort en feil, så lenge du handler raskt. Det er en føderalt mandat, tre dagers avbestillingsregel som gjelder både boliglån og HELOC.
Men du må varsle utlåner skriftlig. Denne beskjeden må sendes eller sendes elektronisk innen midnatt den tredje dagen (ikke inkludert søndager), eller den er ugyldig.
Når du ikke kan betale tilbake lånet
Noen ganger, selv om du har fått et lån, kan du møte økonomiske problemer senere som gjør det vanskelig å betale tilbake det. Det er interessant at selv om du mister hjemmet er en risiko hvis du ikke kan betale tilbake boliglånet eller kredittgrensen, er det ikke en forhåndsavslutning. Selv om du kan unngå å miste hjemmet ditt, vil du imidlertid få alvorlige økonomiske konsekvenser.
I følge Springboard, som er godkjent av det amerikanske departementet for bolig- og byutvikling (HUD), godkjenner långivere vanligvis et standard søksmål for å få pengene i stedet for å gå rett til avskedigelse. Det er fordi, for å utelukke, må långiveren betale det første pantelånet ditt før du auksjonerer eiendommen. Mens et søksmål kan virke mindre skummelt enn avskedigelsesforhandlinger, kan det fortsatt skade æren din. For ikke å nevne, långivere kan pynte lønn, prøve å ta tilbake annen eiendom eller ta ut bankkontoer for å få det som skyldes.
Hvis eiendomsmarkedet tar en dukkert, risikerer de med høyere CLTV-forhold å "gå under vann" på lånet.
De fleste pantelångivere og banker vil ikke at du skal misligholde ditt boliglån eller en kredittlinje, så de vil jobbe de som sliter med å betale. Det viktige er å kontakte långiveren så snart som mulig. Det siste du bør gjøre er å unngå problemet. Långivere er kanskje ikke så villige til å samarbeide med deg hvis du har ignorert samtalene og brevene deres som tilbyr hjelp i flere måneder.
Når det gjelder hva långiver faktisk kan gjøre, er det noen få alternativer. Noen långivere vil tilby visse låntakere en endring av boliglånet eller kredittgrensen: betingelsene, renten, de månedlige utbetalingene eller en kombinasjon av de tre for å gjøre det å betale ned lånet mer overkommelig. (Vær oppmerksom på at å forlenge lånets løpetid kan bety at du betaler mer til slutt, men de månedlige utbetalingene vil falle.)
Den føderale regjeringen har programmer på plass for å hjelpe krevende låntakere med deres første pantelån og egenkapitalgjelden. For å dra nytte av regjeringens Second Lien Modification Program, måtte du ha endret ditt første pantelån under Home Affordable Mortgage Program eller HAMP. Second Lien Modification Program, i forbindelse med HAMP, gjør det mulig for låntakere å senke betalingene på hjemmekapitalen. HUD publiserer nyttig informasjon om disse og andre programmer.
Pass på svindel
Fordi dokumentene som er sjekket for å få en HELOC, er færre enn for et vanlig pantelån - og fordi det er en lengre periode hvor du kan låne penger - kan kriminelle dessverre bruke HELOC-er for å plyndre deg. For sent har antallet tyver som svindlet anskaffer disse kontoene og sippet ut tusenvis av dollar ved å stjele identiteter og lurt långivere, økt.
Slik skjer det. Kriminelle får tak i din personlige informasjon gjennom offentlige poster. Deretter oppretter de en HELOC-internettkonto og manipulerer bekreftelsesprosessen for kundekontoer for å få midler, som de selvfølgelig aldri betaler tilbake. Eksperter med identitetstyveri har funnet ut at ofre lærer om forbrytelsen bare når finansinstitusjonen kaller dem for sen betaling, de mottar skriftlig melding om forsinket betaling, eller en myrskalk dukker opp hjemme hos dem for å kaste dem ut.
Mens de ofte bytter folk som allerede har tegnet HELOC-er, kan alle med egenkapital i hjemmet bli et offer, spesielt huseiere med god kreditt og pensjonister som har betalt lånene sine (fordi långivere ofte godtar søknadene sine). For å redusere risikoen, sjekk HELOC-uttalelsene regelmessig og undersøk kredittrapportene dine for unøyaktig informasjon.
Bunnlinjen
Det kan komme en tid i livet ditt når tilgang til litt ekstra penger blir en nødvendighet. I så fall er et andre pantelån et overbevisende alternativ. Fordi de er sikret mot verdien av hjemmet ditt, er långivere villige til å tilby priser som er lavere enn for de fleste andre typer lån.
Men bare fordi du kan bruke hjemmet ditt som minibank, betyr ikke det at du bør gjøre det. Et ekstra lån betyr en ekstra lånebetaling hver måned. Og hvis du ikke klarer å treffe forfallsdato, setter du hjemmet ditt i fare. Så bruk egenkapitalgjeld med omhu, hvis du konkluderer at det er det beste alternativet for deg.
relaterte artikler
Hjemmekapital
Home Equity Loan vs. HELOC: Hva er forskjellen?
Hjemmekapital
Skattefemfunn funnet for renter på hjemmets egenkapital
Hjemmekapital
Slik fungerer et fast rente-alternativ for HELOC
Dårlig kreditt
Få et egenkapitallån med dårlig kreditt
Hjemmekapital
Alternativer for å refinansiere HELOC
Huseier
Alle fordeler og ulemper ved å investere i et hjem
PartnerkoblingerRelaterte vilkår
Second Mortgage Et andre pantelån er en type underordnet pantelån gjort mens et originalt pantelån fremdeles er i kraft. mer Hvordan utlånsgraden fungerer (LTV) Ratio-verdien er definert som en risikovurderingsgrad for utlån som finansinstitusjoner og andre långivere undersøker før de godkjenner et pantelån. mer Sikkerhet Definisjon Sikkerhet er en eiendel som en utlåner aksepterer som sikkerhet for å forlenge et lån. Hvis låntakeren misligholder, kan utlåner gripe sikkerhet. mer Home Equity Home equity er beregningen av hjemmets nåværende markedsverdi minus eventuelle panterett knyttet til det hjemmet. mer Forstå Lines of Credit (LOC) En kredittlinje (LOC) er en ordning mellom en finansinstitusjon, vanligvis en bank, og en kunde som fastsetter det maksimale beløpet en kunde kan låne. mer Up-Front Mortgage Insurance (UFMI) Up-front Mortgage Insurance er en forsikringspremie samlet inn på Federal Housing Administration (FHA) lån, på det tidspunktet lånet opprinnelig ble inngått. mer