Hva er økonomisk styringsrate - FMRR?
Den økonomiske styringsrenten (FMRR) er en beregning som brukes til å evaluere resultatene til en eiendomsinvestering og gjelder en eiendomsinvestering (REIT). REITs er aksjer som tilbys publikum av et eiendomsselskap eller trust som har en portefølje av inntektsgivende eiendommer og / eller pantelån.
FMRR ligner den interne avkastningen og tar hensyn til investeringens lengde og risiko. FMRR spesifiserer kontantstrømmer (innstrømning og utstrømning) med to forskjellige kurser kjent som sikker rente og reinvesteringsrente.
Den økonomiske styringsrenten forklart
Fordi beregningen av økonomisk styringsrate er så kompleks, velger mange fagfolk og investorer å bruke andre beregninger for eiendomsanalyse. Fordelen med å bruke FMRR er at det gjør det mulig for investorer å sammenligne investeringsmuligheter på nivå med hverandre.
Selv om den interne renten (IRR) lenge har vært et standard mål for avkastning innen det finansielle leksikonet, er en primær ulempe verdienes manglende evne til å gjøre rede for tid eller en holdeperiode. Som sådan er det en svak indikator på likviditet, som spiller en vesentlig rolle i å bestemme det samlede risikonivået for en gitt investeringssikkerhet eller kjøretøy. For eksempel, når du bare bruker IRR, kan to fond se like ut basert på avkastningssatsene, men det ene kan ta dobbelt så lang tid som det andre for å ganske enkelt komme tilbake til et originalt hovedinvesteringsbeløp. Mange analytikere vil supplere IRR- eller MIRR-returmål med tilbakebetalingsperioden for å vurdere hvor lang tid som kreves for å få tilbake en hovedinvestering.
Den endrede interne avkastningskursen forbedrer den vanlige interne avkastningsverdien ved å justere for forskjeller i antatt reinvesteringsgrad for innledende kontantutlegg og påfølgende kontantstrøm. FMRR tar ting et skritt videre ved å spesifisere kontantstrømmer og kontantstrømmer til to forskjellige kurs, kjent som "sikker rente" og "reinvesteringskurs." FMRR gjør også en tilleggsantagelse som ikke er inkludert i IRR og MIRR at positive kontantstrømmer oppstår umiddelbart før til negative kontantstrømmer vil bli brukt til å dekke den negative kontantstrømmen.
- Sikre renter forutsetter at midler som kreves for å dekke negative kontantstrømmer tjener renter til en pris som er lett oppnåelig og kan tas ut når det trengs på et øyeblikks varsel (dvs. som fra en dag med innskuddskonto). I dette tilfellet er en kurs "trygg" fordi midlene er svært likvide og trygt tilgjengelige med minimal risiko når det er nødvendig. Reinvesteringsrater inkluderer en kurs som skal mottas når positive kontantstrømmer blir investert på nytt i en lignende mellom- eller langsiktig investering med sammenlignbar risiko. Reinvesteringsrenten er høyere enn den sikre renten fordi den ikke er flytende (dvs. den gjelder en annen investering) og dermed krever en lavere risiko for diskonteringsrente.
Viktige takeaways
- Den økonomiske styringsrenten (FMRR) er en beregning som brukes til å evaluere ytelsen til en eiendomsinvestering og gjelder REIT. FMRR er avhengig av en modifisert IRR-formulering som bruker en sikker avkastning og en reinvestering av avkastning. beregningen av økonomisk styringsrate er så sammensatt, mange eiendommer og investorer velger å bruke andre beregninger for eiendomsanalyse.
Beregner FMRR
Siden FMRR er en modifisert intern avkastning, er det ingen formel måte å beregne den på, heller må den beregnes av iterasjoner av prøving og feiling, gjort enkelt av dataprogramvare. Før du bruker slik programvare, er det noen viktige trinn som må gjøres for å bestemme en sikker rente og reinvesteringsrate (høyere enn sikkerhetsrenten) for å gjelde alle fremtidige kontantstrømmer i løpet av en spesifikk holdperiode.
- Ta ut alle fremtidige negative kontantstrømmer ved å se på foregående års positive kontantstrømmer når det er mulig. Utstrømmer blir i stedet neddiskontert til sikker avkastningskurs og trekkes fra eventuelle positive kontantstrømmer. Rabatter alle andre kontantutstrømmer som kanskje ikke har hatt anvendelse til trinn 1 til i dag med den sikre kursen. Sammenslå frem til slutten av beholdningen periode de gjenværende positive kontantstrømmene til reinvesteringsrenten. Disse vil deretter bli lagt til de forventede kontantstrømmene som forventes fra et salg ved slutten av investeringsperioden for investeringen. Beregn IRR.
Resultatet av disse trinnene er den økonomiske styringsrenten.
