Hva er kommersielle prioritetslån (CMBS)?
Kommersielle pantelån-sikrede verdipapirer (CMBS) er renteinvesteringsprodukter som er støttet av pantelån på næringseiendommer i stedet for boligfelt. CMBS kan gi likviditet til både eiendomsinvestorer og kommersielle långivere.
Fordi det ikke er noen regler for standardisering av strukturene til CMBS, kan deres verdsettelse være vanskelig. De underliggende verdipapirene til CMBS kan omfatte et antall kommersielle pantelån med varierende vilkår, verdier og eiendomstyper - for eksempel flerfamilieboliger og næringseiendom. CMBS kan tilby mindre risiko for forskuddsbetaling enn boliglån med sikkerhetskrav (RMBS), da terminen på kommersiell pantelån generelt er fast.
Slik fungerer verdipapirer med kommersiell pantelån
Som med sikkerhetsstillede gjeldsforpliktelser (CDO) og sikkerhetslån (CMO) er CMBS i form av obligasjoner. Pantelånene som utgjør et enkelt kommersielt pantesikret sikkerhet fungerer som sikkerhet i tilfelle mislighold, med hovedstol og renter videreført til investorer. Lånene er vanligvis inneholdt i en tillit, og de er sterkt diversifiserte når det gjelder vilkår, eiendomstyper og beløp. De underliggende lånene som er securitized til CMBS inkluderer lån til eiendommer som boligblokker og komplekser, fabrikker, hoteller, kontorbygg, kontorparker og kjøpesentre, ofte innenfor samme tillit.
Et pantelån er vanligvis gjeld som ikke er regress - enhver forbruks- eller kommersiell gjeld som bare er sikret med sikkerhet. I tilfelle mislighold kan utlåner ikke beslaglegge noen låner til eiendeler utover sikkerheten.
Fordi CMBS er komplekse investeringskjøretøyer, krever de et bredt spekter av markedsdeltakere - inkludert investorer, en primær servicer, en master servicer, en spesiell servicer, en instruksjonsbevisinnehaver, tillitsmenn og ratingbyråer. Hver av disse spillerne utfører en spesifikk rolle for å sikre at CMBS presterer riktig.
CMBS-markedet utgjør omtrent 2% av det totale amerikanske rentemarkedet.
Typer CMBS
Pantelånene som støtter CMBS klassifiseres i panter i henhold til kredittrisikonivået, som vanligvis rangeres fra senior - eller høyeste kvalitet - til lavere kvalitet. Trancher av høyeste kvalitet vil motta både renter og hovedstolbetalinger og ha den laveste tilhørende risiko. Lavere trancher tilbyr høyere rente, men tranchene som tar på seg mer risiko absorberer også mesteparten av det potensielle tapet som kan oppstå når tranchene faller i rang.
Den laveste panten i en CMBS-struktur vil inneholde de mest risikable - og muligens spekulative - lånene i porteføljen. Verdipapiriseringsprosessen som er involvert i utformingen av en CMBS-struktur er viktig for både banker og investorer. Det gjør det mulig for bankene å utstede flere lån totalt, og det gir investorer enkel tilgang til næringseiendommer og gir dem mer avkastning enn tradisjonelle statsobligasjoner.
Investorer bør imidlertid forstå at i tilfelle mislighold av ett eller flere lån i en CMBS, må de høyeste pantene lønnes fullt ut, med renter, før de lavere pantene får noen midler.
Viktige takeaways
- CMBS er sikret med pantelån på næringseiendommer snarere enn til fast eiendom. Kommersielle pantelån med sikkerhet er i form av obligasjoner, og de underliggende lånene er vanligvis inneholdt i trusts. Lånene i en CMBS fungerer som sikkerhet - med overført hovedstol og renter videre til investorer — i tilfelle mislighold.
Kritikk av CMBS
Vanligvis er det bare veldig velstående investorer som investerer i CMBS fordi det ikke er mange alternativer her for den gjennomsnittlige investoren. Det er vanskelig å finne aksjefond eller børshandlede fond (ETF) som kun investerer i denne aktivaklassen, selv om mange aksjefond investerer en del av porteføljene sine i CMBS.
Krav til CMBS
I desember 2016 introduserte Securities and Exchange Commission (SEC) og Financial Industry Regulatory Authority (FINRA) nye forskrifter for å dempe noen av risikoen ved CMBS ved å lage marginkrav for transaksjoner med dekket byrå, inkludert sikkerhetslån.
