Vil boligrenoveringen lønne seg?

Ombygging av visse områder i enebolig er en utmerket måte for huseiere å legge til økt funksjonalitet og skjønnhet til en eiendom på andres bekostning. Ved å velge riktig prosjekt for å forbedre din bolig, kan en betydelig del av utgiftene overføres til fremtidige eiere i form av økte eiendomsverdier.

Viktige takeaways

• Ombygging kan øke avkastningen på investeringer i et hus. Tre dekk, vindusutskiftning og oppgradering av kjøkken og bad har en tendens til å generere de høyeste avkastningene. For kostnadsøkning må ombyggingsprosjekter generelt fikse en design- eller strukturell feil for å tjene tilbake byggekostnadene. Kostnadene ved å renovere leieboliger kan inndrives under et salg, men også med økte leiepriser som er kommandert av oppdaterte hjem. Boliglån er en måte å finansiere oppussingsprosjekter på, slik at det kun er rentebetalinger til eiendommen er solgt og kostnadene blir samlet inn. En av de største feilene ved å renovere er å forbedre et hjem som ligger godt over gjennomsnittet for nabohusene. Boligprisene har en tendens til å gjenspeile den lokale boligkjøperens smak og beløpet de er villige til å betale.

Hva du bør vurdere før du skal renovere

Avkastningen på investeringer (ROI) i et gitt renoveringsprosjekt er en funksjon av lokale markedskarakteristikker, tilstanden til boligmarkedet når eiendommen selges og kvaliteten på utført arbeid. Historisk og i gjennomsnitt har visse prosjekter, for eksempel tillegg av tredekke, oppgradering av kjøkken og bad og utskifting av vinduer, vist størst avkastning uavhengig av eiendommens beliggenhet eller tilstanden til markedet for boligeiendommer.

Større renoveringer er ikke alltid bedre, ettersom å bruke mer ikke alltid sikrer større verdiskapning.

Med mindre ombyggingsprosjektet er designet for å løse et strukturelt problem eller designfeil, er det imidlertid lite sannsynlig at en huseier vil tjene mer enn byggekostnadene. Hvis kostnadsbesparelse er et så viktig hensyn som økt glede av å forbedre eiendommen, bør huseiere vurdere smaken til potensielle kjøpere når de bestemmer hvilke prosjekter de skal forfølge.

For investorer som ombygger leieboliger, kan kostnadene for å forbedre den ikke bare gjenvinnes ved salgstidspunktet, men også gjennom de økte leieprisene som er oppdraget av oppdaterte boliger.

Fortsatt må huseiere være forsiktige med hvilke prosjekter de velger å fullføre, siden potensielle verdigevinster bare kan realiseres i den grad det er kjøpere som er villige til å betale for oppussingen.

Vurder din beliggenhet

Når du vurderer en hvilken som helst type prosjekt, er det viktig å sørge for at forbedringene som er gjort passer for den bestemte typen bolig og lokalt eiendom. En feil huseiere ofte gjør er å forbedre hjemmene sine godt over gjennomsnittet for nabohusene. Kjøpere blir tiltrukket av bestemte nabolag på grunn av tjenestene som ligger i nærheten, og fordi hus i det området selger innenfor kjøperens prisklasse. Selv om et hus som forbedres godt over andre i nærheten fremdeles kan ha samme interessenivå sammenlignet med andre som markedsføres, er det lite sannsynlig at det vil ha en premie godt over gjennomsnittet bare på grunn av de ekstra forbedringene.

Eiendomsmeglere vil vite når prosentvis verdiøkning er høyere for gjennomsnittlig eller under gjennomsnittet priset hjem i et gitt nabolag, og lavere for hus priset på toppen av sine respektive markeder. Det er i disse periodene med økt økonomisk aktivitet og økt etterspørsel etter eiendommer at forbedringer vil ha størst innvirkning på hjemmets markedsverdi.

Tid vil også ha innvirkning på en forbedrings evne til å øke eiendomsverdiene. Å gjøre strukturelle eller designforbedringer, som bygningstilskudd eller etterbehandling av rå plass, vil tilføre verdi i en lengre tidsramme enn, for eksempel, oppdateringer til kjøkken og bad eller teknologiske forbedringer, for eksempel nye klimaanlegg, fordi sistnevnte har en tendens til å bli foreldet. over tid.

Geografisk beliggenhet vil også ha stor innvirkning på den raskeste eller største tilbakebetalingen fra prosjekter. For eksempel gjør vedlikeholdstiden og kostnadene ved svømmebassenger i bakken det vanskelig å gjenvinne installasjonsomkostningene, og i noen tilfeller vil den redusere den totale verdien av et hjem. Imidlertid kan det ikke være tilfelle i de sørlige regionene i USA, der lengre perioder med ekstremt varmt vær gjør svømmebassenger til et verdifullt supplement for noen huseiere.

Hvordan regjeringen kan hjelpe

På grunn av at renter er fradragsberettiget fra inntektsskatt, kan onkel Sam bidra til å subsidiere boligutbedring, noe som gjør byggekostnadene enda mindre tyngende for eiendomseiere.

For de mindre risikovillige kan huseiere som har samlet tilstrekkelig egenkapital i hjemmene sine bruke finansielle instrumenter, for eksempel en refinansiering av utbetaling eller egenkapitallån, til å finansiere byggeprosjektene sine. Ved å bruke disse metodene, ville de eneste kontantene som er nødvendige for å fullføre de planlagte prosjektene, være rentebetalingene for å opprettholde lånene, som i de fleste tilfeller er skattefradrag. Oppdragsgiver kan tilbakebetales når eiendommen endelig blir solgt.

Prosjektets avkastning

Den ytterste grunnen til å ta på seg et hvilket som helst boligoppussingsprosjekt som eier-beboer er gleden man får fra å bo i et oppdatert hjem. For de som håper å tjene på en ombygging, er det flere kilder som gir innsikt i forventet tilbakebetaling på spesifikke prosjekter. For eksempel publiserer magasinet REALTOR® en årlig rapport "Cost vs. Value" som sammenligner kostnadene for vanlige ombyggingsprosjekter og viser tilbakebetaling som huseiere kan forvente. Disse tilbakebetalingsestimatene er basert på det grunnleggende fundamentale markedet for boligmarked den gang, samt de gjennomsnittlige byggekostnadene.

Tabell 1 inneholder nasjonale gjennomsnittsanslag, men huseiere kan finne mer spesifikk informasjon hos Remodeling Online, og tilbyr de samme estimatene for forskjellige geografiske områder i USA. Disse gjennomsnittlige tilbakebetalingsområdene for de vanligste ombyggingsprosjektene gir potensielle selgere en bred indikasjon på hvilke prosjekter som har størst sannsynlighet for å returnere en stor del av prosjektkostnadene ved salg. Forskjeller i gjennomsnittlig utvinning forklares av omfanget og kvaliteten på utført arbeid, med mindre, mindre nyttige prosjekter som ligger i den nedre enden av utvalget.

Gjennomsnittlig gjenoppretting / ombygging av kostnadsgjenvinning
Renovering / oppussing	Gjennomsnittlig kostnadsgjenvinning
Wood Deck Addition	80-85%
Utskifting av sidespor	75-83%
Minor Kitchen Remodel	75-83%
Utskifting av vindu	75-80%
Ombygning av baderom	70-78%
Major Kitchen Remodel	70-78%
Renovering av loftet	65-76%
Kjelleroppussing	65-75%
To-etasjers tillegg	65-74%
Garasjetillegg	60-70%