Noen pantelånere har bare to ting i bakhodet: "Hvor mye har jeg råd?" og "Hva blir de månedlige utbetalingene mine?" De maksimerer økonomien på pantegjeld og bruker et rentefortrinnende eller negativt amortiseringslån for å minimere månedlige utbetalinger. Deretter er de avhengige av prisfastsettelsen for hjemmet for å formørke risikoen forbundet med en konstant eller økende boliglånsbalanse.
I mange tilfeller, hvis disse huseiere er heldige nok til å samle litt egenkapital i hjemmene sine, maksimerer de økonomien igjen gjennom et egenkapitallån eller refinansierer kontanter og bruker deretter inntektene til å gjøre ytterligere kjøp, betale ned forbruksgjeld, eller til og med gjøre ytterligere investeringer. Høres risikabelt ut? Det er., viser vi deg hvordan du kan sørge for at du har et pantelån du har råd til og å bygge egenkapital ved å betale det raskt.
Gjør pantelån matematikk legge opp
Hvert boliglån har en avskrivningsplan. En amortiseringsplan er en tabell som legger opp hver planlagte pantebetaling i en kronologisk rekkefølge som begynner med den første betalingen og slutter med den endelige betalingen. (For avskrivninger, se Forstå pantelånsbetalingsstrukturen og ta et risikobasert pantelånsvedtak .)
I amortiseringsplanen blir hver betaling delt inn i en rentebetaling og en hovedbetaling. Tidlig i amortiseringsplanen er en stor prosentandel av den totale betalingen renter, og en liten prosentandel av den totale betalingen er hovedstol. Når du betaler pantelånet ditt, reduseres beløpet som tildeles renter og beløpet som tildeles hovedstolen øker.
Amortiseringsberegningen forstås lettest ved å dele den inn i tre deler:
Del 1 - Kolonne 5: Totalt månedlige utbetalinger
Beregningen av den totale månedlige betalingen vises med formelen nedenfor.
A = 1− (1 + i) −nPi hvor: A = periodisk betalingsbeløpP = pantelåns gjenværende hovedstandsbalanse = periodisk rente
Del 2 - Kolonne 6: Periodisk interesse
Copyright © 2017 Investopedia.com
Figur 1
Beregningen av periodisk rente beregnes som vist nedenfor:
Den periodiske renten (kolonne 3) x resterende saldo (kolonne 4)
Merk: Renten vist i kolonne 3 er en årlig rente. Det må deles med 12 (måneder) for å komme frem til den periodiske renten.
Del 3 - Kolonne 7: Hovedbetalinger
Beregningen av den periodiske hovedbetalingen vises med formelen nedenfor.
Den totale betalingen (kolonne 5) - den periodiske rentebetalingen (kolonne 6)
Copyright © 2017 Investopedia.com
Figur 2
Figur 2 viser en amortiseringsplan for et 30-årig 8% fast rente. For plassens skyld vises bare de fem første og de siste fem månedene.
Amortiseringsplanen viser hvordan det å betale ytterligere $ 300 hver måned mot hovedstolen på det samme pantelementet som vist i figur 1 vil forkorte pantelånets levetid til omtrent 21 år og 10 måneder (262 totale måneder mot 360), og redusere det totale beløpet av renter betalt over pantelånets levetid med $ 209 948.
Som du kan se, reduserer hovedstolen på pantelånet med mer enn de ekstra $ 300 du kaster på det hver måned. Det sparer deg for mer penger ved å kutte ned månedens renter som belastes den gjenværende løpetiden.
For eksempel, hvis ekstra 300 dollar ble betalt hver måned i 24 måneder ved starten av et 30-årig pantelån, er det ekstra beløpet som hovedstolens reduksjon er større enn 7.200 dollar (eller $ 300 x 24). Det faktiske beløpet som spares ved å betale ytterligere $ 300 per måned innen utgangen av det andre året, er $ 7430, 42. Du har spart deg $ 200 dollar i de to første årene av pantelånet ditt - og fordelene øker bare når de blandes gjennom pantelengden!
Dette skyldes at når de ekstra $ 300 blir brukt mot den viktigste saldoen på pantelånet hver måned, blir en større prosentandel av den planlagte pantebetalingen brukt til hovedstolens pantelån i de påfølgende månedene. (Finn ut mer om pantebetalinger i veiledningen om boliglån.
De sanne fordelene ved å gjøre akselererte pantelån
De virkelige fordelene ved å gjøre de akselererte betalingene måles ved å beregne hva som er spart kontra hva som blir gitt opp. For eksempel, i stedet for å betale en ekstra betaling på $ 300 per måned mot pantelånet ovenfor, kan $ 300 brukes til å gjøre noe annet. Dette kalles en kostnad-nytte-analyse.
La oss si at forbrukeren med pantelånet som er vist i amortiseringsplanene ovenfor prøver å bestemme seg for om de $ 300 per måned skal få akselererte pantebetalinger. Forbrukeren vurderer tre valg som vist nedenfor. For hvert alternativ beregner vi kostnadene kontra fordelene, eller hva som kan spares kontra hva som blir gitt opp. (Av hensyn til dette eksemplet vil vi anta at å utnytte egenkapital i hjemmet gjennom et boliglån ikke er et alternativ. Vi kommer også til å ignorere skattefradraget for pantelenter, noe som kan endre tallene litt.)
Huseierens tre alternativer inkluderer:
- Å få et femårig forbrukslån på 14 000 dollar til en rente på 10% for å kjøpe en båt. Betale av en kreditkortsgjeld på 12 000 dollar som har en rente på 15% (sammensatt daglig). Investering i aksjemarkedet.
Alternativ 1: Å kjøpe båt
Beslutningen om å kjøpe båt er både et spørsmål om glede og økonomi. En båt - omtrent som mange andre forbruker "leker" - er en svekkende eiendel. Å legge husholdningenes gjeld til å kjøpe en illikvid, svekkende eiendel gir risiko for husholdningens balanse. Denne forbrukeren må veie nytteverdien (nytelsen) som oppnås ved å eie en båt kontra den sanne økonomien i beslutningen.
Vi kan beregne at et lån på 14 000 dollar for båten til en rente på 10% og en femårsperiode vil ha månedlige utbetalinger på $ 297, 46.
