Bruk din ira til å kjøpe eiendommer

Innholdsfortegnelse

• Den rette IRA for eiendom
• Hva er og ikke er ditt
• Gjør kjøpet i en IRA
• Å eie eiendommen i en IRA
• Selger eiendommen i en IRA
• Fordeler og ulemper med eiendom i en IRA
• Bunnlinjen

Når det gjelder IRA-er, er finansielle eiendeler - aksjer, obligasjoner og verdipapirfond eller børshandlede fond (ETF) - de vanlige investeringsmistenkte. Det er fremdeles mulig å holde fast eiendom i Roth IRA under visse betingelser. Du kan kjøpe eneboliger, flerfamilieboliger, leilighetsbygg, kommersielle eiendommer som butikker, hoteller eller kontoranlegg, råmark og mye, og til og med båtskli.

Det er imidlertid ikke så enkelt som å kjøpe noen hundre aksjer. Hvis du vil kaste deg ned i eiendomskjøp gjennom din egenstyrte IRA, må du kjenne til reglene - og det er mange av dem.

Viktige takeaways

• Du kan holde fast eiendom i IRA, men du trenger en selvstyrt IRA for å gjøre det. Alle eiendommer du kjøper, må være strengt tatt for investeringsformål: Du og familiemedlemmer kan ikke bruke den. Kjøp av eiendommer innen en IRA krever vanligvis å betale kontant, og alle eierutgifter må betales av IRA. Å holde fast eiendom i IRA kan være vanskelig, med skatteproblemer og byråkrati. Men på den annen side kan eiendom gi deg en god (eller god) avkastning, og diversifisere porteføljen.

Den rette IRA for å kjøpe investeringseiendom

Først av alt, din IRA må være selvstyrt. Uttrykket “selvstyrt” betyr at alternative investeringer aksepteres eller tilbys av IRA forvalter, finansinstitusjon eller selskap som er ansvarlig for journalføring og IRS rapporteringskrav. Et selvstyrt IRA er uavhengig av megling, bank eller investeringsselskap som vil ta avgjørelser for deg (de fleste meglerkontoer tillater ikke eiendommer, uansett).

For å kjøpe og eie eiendom via IRA vil du fortsatt trenge depot, en enhet som spesialiserer seg på selvstyrte kontoer som vil administrere transaksjonen, tilhørende papirer og finansiell rapportering. Alt går gjennom depotmannen for å forhindre at du bryter de strenge reglene for denne typen eiendomstransaksjoner.

Som du forventer, vil depotmannen kreve et gebyr for tjenesten. Det vil imidlertid ikke gi deg råd om hvordan du best strukturerer dine beholdninger. Denne vakthavende jobben er å håndtere det bakre kontor.

Før vi ser på resten av reglene, må du forstå dette grunnleggende faktum: Du og IRA er to separate enheter. IRA-en din eier eiendommen - det gjør du ikke. Faktisk vil tittelen på eiendommen lese "XYZ Trust Company Custodian (FBO) IRA."

Hva er og ikke er ditt

Eiendomene dine må være en investering. Du kan ikke bruke det som et feriehus, et sted for barna å bo, et andre hjem eller et kontor for bedriften din. Disse reglene gjelder for deg og personer som skattemyndighetene anser som "inhabil." Så hvem anses som en inhabil person?

• Din ektefelle Dine foreldre, besteforeldre og oldeforeldre Dine barn og deres ektefeller, barnebarn og oldebarn Tjenesteleverandører av ditt IRAAnd enhet som eier mer enn 50% av eiendommen

Du kan heller ikke kjøpe eiendommen fra en av disse diskvalifiserte personene - dette kalles en selvhandlende transaksjon - og heller ikke IRA kan kjøpe eiendommer som du allerede eier. Du kan lære mer om forbudte transaksjoner i avsnitt 4.72.11.2.1 i Internal Revenue Manual.

Gjør kjøpet

IRA-saldoen din må være ganske høy fordi det ikke er lett å få et pantelån til å kjøpe eiendommer i en IRA. Du vil sannsynligvis måtte betale kontant, noe som ikke bare tar en stor bit av kontoen, det påvirker også avkastningsraten din.

Eiendomsinvestorer legger ofte ned et lite beløp og drar fordel av fremdeles relativt lave renter for å utnytte kjøpet, og regner med at de kan tjene mer penger på eiendommen enn de vil betale i renter. Hvis du ikke kan finansiere eiendomskjøpet ditt, mister du potensialet for en betydelig avkastning på investeringen (ROI).

Noen banker vil vurdere lån for denne typen transaksjoner, men det gir et annet problem: Eventuelle inntekter fra eiendommen kan da betraktes som ikke tilknyttet skattepliktig inntekt (UBTI). Du kan lære mer om UBTI fra avsnitt 511 404 i IRS Internal Revenue Code (IRC).

Å eie eiendommen

Ettersom IRA ikke betaler skatt, kan du ikke dra fordel av fradragene som følger med å eie fast eiendom. Fordi du har betalt kontanter, er det ingen pantelenteutbetalinger å trekke fra. Du får heller ikke fordelene ved eiendomsskattefradrag eller avskrivninger. Hvis eiendommen din genererer leieinntekter, går hver bit av den tilbake i IRA. Siden du ikke eier eiendommen, kan du ikke lomme noe av inntekten. (Selvfølgelig vil du få pengene etter hvert, når du foretar uttak fra kontoen ved pensjonering.)

På den lyse siden kommer ingen av vedlikeholdet eller andre tilknyttede kostnader ved å eie eiendom ut av lommen. IRA betaler for alt. Dette er imidlertid ikke uten ulemper. Hver dollar som kommer ut av IRA-en din er en dollar som ikke lenger får et par tiår å verdsette i skattefri verdi.

En enorm risiko: vedlikeholdsutgifter som tapper kontantene til IRA og fører til dyre straffer hvis du "over bidrar" til kontoen for å dekke dem.

Og hva skjer hvis eiendom påløper en serie store utgifter som presser IRA-saldoen din så lav at kontoen ikke har nok penger til å betale for det? Husk at du ikke kan betale for noe som har med denne eiendommen å gjøre fra egen lomme, og IRA-bidrag er begrenset: Du kan bare sette inn $ 6000 - $ 7000 hvis du er 50 år eller eldre - i 2020.

Hvis det ikke dekker reparasjonen, og du må sette inn mer, er du på kroken for straffer i forbindelse med å bidra for mye. Dette er en betydelig risiko, da eiendom ganske ofte kan kreve kostbart vedlikehold, og inntektene du får fra utleie kanskje ikke dekker det du trenger å bruke i et høyt vedlikeholdsår.

Selger eiendommen i en IRA

For å selge eiendommen din, må du regne ut en salgspris akkurat som med alle andre eiendommer. Når begge parter er enige om en pris og vilkår, ber du om at depotmottakeren selger eiendommen på vegne av IRA. Alle pengene vil gå tilbake til IRA enten skatteutsatt eller skattefritt, avhengig av sminke på IRA.

En endelig vurdering: likviditet. Hvor enkelt er det for deg å komme ut av investeringen? Med aksjer er det relativt enkelt. Noen ganger kan du få pengene tilbake om sekunder. Derimot er eiendommer en notorisk illikvid investering. Det kan ta lang tid å avhende, og du kan tape penger underveis. Som åtte millioner mennesker lærte i den store resesjonen i 2008, kunne du finne deg en eiendel som er mindre verdt enn mengden penger du skylder på den.

Fordeler og ulemper med eiendom i en IRA

Vi har nevnt så mange problemer og ulemper, du lurer kanskje på dette tidspunktet om det er noe poeng å plassere eiendommer i en IRA. Historisk sett har eiendommer vært en god langsiktig investering ettersom eiendomsverdiene stiger over tid, og langsiktig styrking går hånd i hånd med den langsiktige investeringshorisonten for en pensjonskonto. På kort sikt er all inntekt eiendommen genererer skattehjelp innenfor IRA. Til slutt, som en hard eiendel, hjelper eiendom med å diversifisere en portefølje som ellers er investert i aksjer og andre verdipapirer - ikke den verste ideen i verden.

Pros

• Eiendom hjelper med å diversifisere en portefølje, ofte i motstrid til finansmarkedene.

• Eiendom har historisk sett verdsatt seg over tid, ideelt for en IRAs langsiktige investeringshorisont.

• Eiendom kan gi en jevn inntektsstrøm fra husleie, og eventuelle leieinntekter du samler inn vokser skattefritt innenfor IRA.

• Du kan kjøpe, selge, vende og akkumulere eiendommer.

Ulemper

• Du må sette opp en selvstyrt IRA med en depotperson.

• Du kan ikke kreve fradrag for eiendomsskatt, pantelenter, avskrivninger og andre eiendomsrelaterte utgifter.

• Alle utgifter, reparasjoner og vedlikeholdskostnader må betales med IRA-midler, og du må betale andre for å gjøre dem og forvalte eiendommen.

• Du og dine pårørende kan ikke bo i eller drive en virksomhet ut av eiendommen.

Bunnlinjen

Å bruke en IRA for å kjøpe en investeringseiendom er ikke for svakhet i hjertet, og det er heller ikke for noen som ikke er kjent med de forskjellige typene av individuelle pensjonskontoer. Eiendomsinvestering av enhver type er ganske risikabelt eller i beste fall høyt vedlikehold; For en IRA er eiendommer imidlertid et spesielt høyrisikovalg. Ikke bare kan eiendomsverdiene synke snarere enn å stige; Et år med betydelige vedlikeholdskostnader kan også pålegge deg straff hvis inntekten og IRA-bidragsgrensen ikke dekker reparasjoner du ikke har råd til å ignorere.

Med mindre du har både tid og kompetanse til å forvalte eiendommer, har du sannsynligvis det beste med mer mainstream-strategier for IRA. Eller vurder verdipapiriserte eiendomsalternativer, som eiendomsinvesteringer (REIT) eller verdipapirfond og ETF-er som investerer i eiendom. Dette er en indirekte form for eiendomsbesittelse, men de er en enklere og mer flytende proposisjon - og de kan også holdes i vanlige IRA-er.