Hvis du står overfor pensjonisttilværelse og mangler midlene du trenger, kan du vurdere å investere i eiendommer.
Det er sant at det ikke er eiendelen som først kommer til hjernen. Men inntektseiendom "kan være en viktig bro til pensjonering for de uten helt nok å trekke seg i tradisjonell forstand, " sier J. Camarda, en eiendomsinvestor og administrerende direktør i Jacksonville, Fla.-baserte Camarda Wealth Advisors.
Fordi eiendommer er et så ineffektivt marked, er det mulig å finne fantastiske kupp med veldig høy avkastning, sier Camarda. Og hvis du kan administrere eiendommen selv, kan du samle mer inntekter. Hvis du kjøper riktig eiendom til riktig pris og på de rette betingelsene, sier han, kan en utleieeiendom gi betydelig mer inntekter enn tradisjonelle passive investeringer.
Viktige takeaways
- Utleie av fast eiendom kan være en god kilde til pensjonsinntekt. Den relative ineffektiviteten til eiendomsmarkedet kan gi gode kjøp som gir god avkastning. Hvis du trenger å låne for å kjøpe en utleiebolig, må du gjøre det før du går av med pensjon. Velge en god beliggenhet er viktigere enn å finne den billigste eiendommen. Du bør se etter å tjene omtrent 8% per år på investeringen, etter kostnader.
Hvor mye penger trenger du?
Retningslinjer for pantelån krever typisk at søkere skal være ansatt og har minst to års jevn sysselsettingshistorie i samme yrke. Långivere krever også en betydelig forskuddsbetaling, vanligvis 30% eller mer, hvis kjøperen ikke vil okkupere eiendommen, sier John Walters fra LeWalt Consulting Group i St. Petersburg, Florida.
Husk gjentagende utgifter
Etter at du har funnet ut hvordan du skal kjøpe eiendommen, må du tenke på hvordan du skal dekke tilbakevendende utgifter. Å eie boliginntekt er som å eie en hovedbolig ved at det er variable utgifter utenfor pantelånet, sier Rob Albertson, en eiendomsmeglerforhandler med Austin Fine Properties / PLR i Austin, Texas. Det er vedlikeholdskostnader for mindre gjenstander (som tette kraner) og større gjenstander (som et nytt tak).
Ikke glem kostnadene forbundet med markedsføring og tap av inntekt i ledige perioder og leietakerbytte. Albertson sier at faktorene ikke skal være høyere enn 92% belegg i beregningene dine, selv i et varmt leiemarked. Vær konservativ når du beregner utgifter og inntekter.
Skattefordeler og forpliktelser
Det er også skattefordeler og forpliktelser å vurdere. "En av de viktigste fordelene forbundet med leiebolig er muligheten til å kreve avskrivningsfradrag for den føderale selvangivelsen, " sier Walters.
Avskrivning reduserer verdien av eiendommen din hvert år til omtrentlig slitasje; det senker også skatteregningen hvert år du krever det. Imidlertid senker det også kostnadsgrunnlaget ditt, noe som betyr at du kan betale mer skatt hvis du selger eiendommen med overskudd.
Først og fremst må du diskutere den økonomiske gjennomførbarheten til planene dine med en CPA, en eiendomsadvokat og en forsikringsagent for å se hvor mye alt vil koste, sier Leis.
Velg et sted
Å kjøpe billig vil ikke hjelpe deg å få en avkastning på investeringen din hvis du ikke finner leietakere som ønsker å leie ut eiendommen, bemerker Jenny Usaj, administrerende megler og eier av Usaj Realty i Denver, Colorado.
"Selv om prisen vil være høyere i bedre områder, vil tiden for markedsføring av eiendommen avta, så vel som tiden den kan sitte ledig, " sier hun. Hvis du er usikker på hvor du kan finne utleie, kan du begynne i nærheten av sentrum eller i nærheten av en college campus. Leieboliger følger ofte sysselsettingsmuligheter."
Det er også viktig å se deg rundt i nabolaget og kjøpe en eiendom som gjenspeiler områdets nåværende demografiske, sier Usaj. "Er området befolket med enslige voksne eller familier? Vil en ett-roms eller tre-roms bolig være mer attraktiv for leietakerne i nærheten? Vær forsiktig så du ikke hopper til det beste kupp på markedet. Forsikre deg om at eiendommen vil appellere til livsstilen i området."
Hva vil du tjene?
"Du vil tjene minst 8% på kapitalen som er investert i leien, netto av alle utgifter, " sier John Graves, administrerende rektor for en uavhengig RIA, redaktør for "Pensjonsjournal" og forfatter av "The 7% Solution: Du KAN gi deg et komfortabelt pensjonisttilværelse. " Utgiftene inkluderer pantelån, skatter, forsikringer, vedlikehold, en administrasjonsgebyr på 10% og et godtgjørelse på 10% ledig stilling.
Potensielle problemer
Eiere av investeringseiendommer kan oppstå i en rekke problemer, inkludert leietakere som ikke betaler, for store vedlikeholdskostnader og problemer med å finne leietakere, sier Cameron Novak, en eiendomsmegler og eier av Homefinding Center i Corona, California.
Å jobbe med en anerkjent eiendomsmegler med referanser for å finne din investeringseiendom er også viktig, sier han. Mange kommuner innfører strenge inspeksjonsforskrifter og gebyrer for utleiere som ønsker å gjøre eierobjekter til utleie, sier John Braun, en eiendomsadvokat hos Thomas Law Group i Minneapolis og en erfaren eiendomsinvestor.
Potensielle investorer bør se på disse problemene før de går inn på et kjøp. De bør også være klar over at fritak fra husmannsplass ikke gjelder investeringseiendommer, noe som kan bety høyere regninger for eiendomsskatt.
Leieeiendommer er ikke helt en passiv investering. "Å eie boliginntekt er ikke en håndfri affære, " sier Albertson. "Hvis du ikke vil administrere eiendommen, eller ikke kan, som i du bor utenfor byen, vil du se på 8% til 10% av brutto husleie til et administrasjonsselskap for å dekke leieinnkreving og reparasjon forespørsler."
I tillegg bør utleiere være bedømte å evaluere sine egne temperamenter før de hopper over eiendomseiendom, ettersom jobben innebærer å håndtere en rekke personligheter.
Til slutt er det å velge riktig leietaker. Grundig screening er avgjørende, sier Albertson. "Dette er personen du overlater pensjonisttilværelsen din, så du bør være sikker på at du ikke stiller deg opp for katastrofe eller mange hodepine."
