Først

Innholdsfortegnelse

• Førstegangs homebuyer-fordel
• Vurder disse før du kjøper
• Kjøpsprosessen
• Råd for nye huseiere
• Bunnlinjen

Å kjøpe et hjem kan være utfordrende for en førstetimer. Det er tross alt så mange trinn, oppgaver og krav, og du kan være engstelig for å gjøre en dyr feil. Men førstegangskjøpere kjøper faktisk noen spesielle fordeler som er skapt for å oppmuntre nye aktører til eiendomsmarkedet. For å avmystifisere prosessen slik at du får mest mulig ut av kjøpet, her er en oversikt over hva du må vurdere før du kjøper og hva du kan forvente av selve kjøpsprosessen, i tillegg til tips for å gjøre livet enklere etter at du har kjøpt ditt første hjem.

Viktige takeaways

• Førstegangskjøpere, som definert av det amerikanske departementet for bolig- og byutvikling, kan få hjelp fra statlige programmer, skattelettelser og føderalt støttet lån. Før du begynner å lete, bør du vurdere hvilken bolig du vil tjene dine behov, hva du har råd til, hvor mye finansiering du kan sikre deg, og hvem som vil hjelpe deg med å utføre søket ditt. Å kjøpe et hjem innebærer å finne eiendommen, sikre finansiering, gi et tilbud, få et husinspeksjon og avslutte kjøpet. Når du har flyttet i, er det viktig å vedlikeholde hjemmet ditt og også fortsette å spare.

Første gang Homebuyer-fordel

Å kjøpe et hjem anses fremdeles som et sentralt aspekt av den amerikanske drømmen. Som førstegangskjøper har du tilgang til statlige programmer, skattelettelser og føderalt støttet lån hvis du ikke har den vanlige minimumsutbetalingen - ideelt sett 20% av kjøpesummen for et konvensjonelt lån - eller du er medlem av en bestemt gruppe (se Viktig oppfordring nedenfor). Og du kan kvalifisere deg som førstegangskjøper selv om du ikke er nybegynner.

En første gangs boligkjøper er ifølge US Department of Housing and Urban Development (HUD) noen som oppfyller noen av følgende betingelser:

• En person som ikke har eid en hovedbolig på tre år. Hvis du har eid et hjem, men ektefellen din ikke har det, kan du kjøpe et sted sammen som førstegangs huskjøpere. En enslig forsørger som bare har eid et hjem med en tidligere ektefelle mens hun var gift. En fordrevet hjemmeværende som bare har eid med en ektefelle. En person som bare har eid en hovedbolig som ikke er fast tilknyttet et permanent stiftelse i samsvar med gjeldende regler. En person som bare har eid en eiendom som ikke var i samsvar med statlige, lokale eller modellbyggekoder — og som kan ikke bringes i samsvar med mindre enn kostnadene for å konstruere en permanent struktur.

Topp tips for å kjøpe ditt første hjem

6 spørsmål du må vurdere før du kjøper

Det første trinnet ditt er å bestemme hva de langsiktige målene dine er og hvordan boligeierskap passer inn i disse målene. Kanskje du rett og slett er ute etter å forvandle alle disse "bortkastede" husleiebetalingene til pantebetalinger som gir deg noe påtakelig: egenkapital. Eller kanskje ser du hjemseierskap som et tegn på uavhengighet og liker ideen om å være din egen utleier. Å kjøpe et hjem kan også være en god investering. Å begrense dine mål for store bilder for huseiere vil peke deg i riktig retning. Her er seks spørsmål du bør vurdere.

1. Hvordan er din økonomiske helse?

Før du klikker deg gjennom sider med online-oppføringer eller blir forelsket i drømmehuset ditt, må du gjøre en seriøs revisjon av økonomien din. Du må være forberedt på både kjøp og løpende utgifter til et hjem. Resultatet av denne tilsynet vil fortelle deg om du er klar til å ta dette store skrittet, eller om du trenger å gjøre mer for å forberede deg. Følg disse instruksjonene:

Se på sparepengene dine. Ikke engang vurdere å kjøpe et hjem før du har en nødsparekonto med tre til seks måneders levekostnader. Når du kjøper et hjem, vil det være betydelige forhåndskostnader inkludert forskuddsbetaling og stengingskostnader. Du trenger penger satt bort ikke bare for disse kostnadene, men også til nødfondet ditt. Långivere vil kreve det.

En av de største utfordringene er å holde sparepengene dine i et tilgjengelig, relativt trygt kjøretøy som fremdeles gir avkastning slik at du følger med inflasjonen.

• Hvis du har ett til tre år på å realisere målet ditt, kan et innskuddsbevis være et godt valg. Det vil ikke gjøre deg rik, men du kommer heller ikke til å tape penger (med mindre du blir truffet med straff for å utbetale tidlig). Den samme ideen kan brukes til å kjøpe en kortsiktig obligasjons- eller renteportefølje som vil gi deg en viss vekst, men også beskytte deg mot den svulstige karakteren av aksjemarkedene. Hvis du har seks måneder til et år, hold pengene flytende. En sparekonto med høy avkastning kan være det beste alternativet. Forsikre deg om at det er FDIC-forsikret (de fleste banker er det), slik at hvis banken går under vil du fortsatt ha tilgang til pengene dine opp til $ 250.000.

Gjennomgå utgiftene dine. Du må vite nøyaktig hvor mye du bruker hver måned - og hvor det går. Denne beregningen vil fortelle deg hvor mye du kan fordele til en pantebetaling. Forsikre deg om at du står for alt - verktøy, mat, bilvedlikehold og betalinger, studentgjeld, klær, barneaktiviteter, underholdning, pensjonssparing, vanlig sparing og diverse ting.

Sjekk kreditt. Generelt, for å kvalifisere deg for et boliglån, trenger du god kreditt, en historie med å betale regningene dine i tide, og en maksimal gjeldsgrad på 43%. Långivere i disse dager foretrekker generelt å begrense boligutgiftene (hovedstol, renter, skatter og huseiere forsikring) til omtrent 30% av låntakernes månedlige bruttoinntekt, selv om dette tallet kan variere mye avhengig av det lokale eiendomsmarkedet.

2. Hvilken type hjem passer best for dine behov?

Du har en rekke alternativer når du kjøper en bolig: et tradisjonelt enebolig, en duplex, et rekkehus, en leilighet, et samvirke eller en enebolig med to til fire enheter. Hvert alternativ har sine fordeler og ulemper, avhengig av hvilke mål du huseiere, så du må bestemme hvilken type eiendom som vil hjelpe deg med å nå disse målene. Du kan spare på kjøpesummen i hvilken som helst kategori ved å velge en fixer-øvre, men vær advart: Tiden, svette egenkapitalen og pengene som kreves for å gjøre en fixer-øvre til ditt drømmehus kan være mye mer enn du forhandlet til.

3. Hvilke spesifikke funksjoner vil du at det ideelle hjemmet ditt skal ha?

Selv om det er bra å beholde en viss fleksibilitet i denne listen, gjør du kanskje det største kjøpet i livet ditt, og du fortjener at kjøpet passer til dine behov og ønsker så nært som mulig. Listen din skal inneholde grunnleggende ønsker, som størrelse og nabolag, helt ned til mindre detaljer som baderomsoppsett og et kjøkken utstyrt med holdbare apparater.

4. Hvor mye pantelån kvalifiserer du for?

Før du begynner å handle, er det viktig å få et inntrykk av hvor mye en långiver vil gi deg å kjøpe ditt første hjem. Du tror kanskje at du har råd til et hjem på $ 300 000, men långivere kan tro at du bare er bra for $ 200 000 basert på faktorer som hvor mye annen gjeld du har, din månedlige inntekt og hvor lenge du har vært på din nåværende jobb. I tillegg vil mange eiendomsmeglere ikke tilbringe tid med kunder som ikke har avklart hvor mye de har råd til å bruke.

Sørg for å få forhåndsgodkjent for et lån før du legger et tilbud på et hjem: I mange tilfeller vil selgere ikke engang underholde et tilbud som ikke er ledsaget av forhåndsgodkjennelse av pantelån. Dette gjør du ved å søke om pantelån og fullføre nødvendige papirer. Det er fordelaktig å shoppe for en långiver og sammenligne renter og avgifter ved hjelp av et verktøy som et pantekalkulator eller Google-søk.

5. Hvor mye hjem har du faktisk råd?

Noen ganger vil en bank gi deg et lån for mer hus enn du egentlig vil betale for. Bare fordi en bank sier at den vil låne deg 300 000 dollar, betyr ikke det at du faktisk bør låne så mye. Mange førstegangskjøpere gjør denne feilen og ender "husfattige" med lite igjen etter at de betaler sin månedlige pantebetaling for å dekke andre kostnader, for eksempel klær, verktøy, ferier, underholdning eller til og med mat.

Når du bestemmer hvor stort lån du faktisk skal ta, vil du se på husets totale kostnad, ikke bare den månedlige betalingen. Tenk på hvor høye eiendomsskattene er i det valgte nabolaget ditt, hvor mye huseiere forsikring vil koste, hvor mye du forventer å bruke for å opprettholde eller forbedre huset, og hvor mye dine stengekostnader vil være.

6. Hvem vil hjelpe deg med å finne et hjem og guide deg gjennom kjøpet?

En eiendomsmegler vil hjelpe deg med å finne hjem som tilfredsstiller dine behov og er i din prisklasse, og deretter møte deg for å se på disse boligene. Når du har valgt et hjem å kjøpe, kan disse fagfolkene hjelpe deg med å forhandle om hele kjøpsprosessen, inkludert å gi et tilbud, få lån og fullføre papirer. En god eiendomsmeglerekspertise kan beskytte deg mot alle fallgruver du kan støte på under prosessen. De fleste agenter mottar en provisjon, betalt fra selgerens inntekter.

01:34

Studiepoeng til førstegangshukjøpere

Kjøpsprosessen

Nå som du har bestemt deg for å ta steget, la oss undersøke hva du kan forvente av selve boligkjøpsprosessen. Dette kan være en kaotisk tid med tilbud og motarbeidere som flyr rasende, men hvis du er forberedt på bryet (og papirene), kan du komme deg gjennom prosessen med å være sunn fornuft. Her er den grunnleggende progresjonen du kan forvente:

Finn et hjem

Sørg for å dra nytte av alle tilgjengelige alternativer for å finne boliger på markedet, inkludert å bruke eiendomsmegleren din, søke etter oppføringer på nettet og kjøre rundt i nabolagene som interesserer deg på jakt etter skilt for salg. Legg noen følelser med venner, familie og forretningskontakter også. Du vet aldri hvor en god referanse eller bly på et hjem kan komme fra.

Når du seriøst handler for et hjem, ikke gå inn i et åpent hus uten å ha en agent (eller i det minste være forberedt på å kaste ut navnet til noen du skal ha sammen med). Du kan se hvordan det kanskje ikke fungerer i din beste interesse å begynne å handle med en selgers agent før du kontakter en egen.

Hvis du har et budsjett, kan du se etter boliger med full potensial som ennå ikke er blitt realisert. Selv om du ikke har råd til å bytte ut det grusomme tapetet på badet nå, er du kanskje villig til å leve med det en stund i bytte for å komme deg inn på et sted du har råd. Hvis hjemmet oppfyller dine behov med tanke på de store tingene som er vanskelige å endre, for eksempel beliggenhet og størrelse, må du ikke la fysiske ufullkommenheter vende deg bort. Førstegangskjøpere bør se etter et hus de kan tilføre verdi til, ettersom dette sikrer et hump i egenkapitalen for å hjelpe dem opp på eiendomstigen.

Vurder finansieringsalternativene dine og sikker finansiering

Førstegangskjøpere har et bredt utvalg av alternativer som hjelper dem å komme inn i et hjem - både de som er tilgjengelige for alle kjøpere, inkludert boliglån med støtte fra Federal Housing Authority (FHA), og de som er spesielt rettet mot nybegynnere. Mange førstegangs homebuyer-programmer tilbyr minimumsutbetalinger så lavt som 3% til 5% (mot standard 20%), og noen få krever ingen forskuddsbetaling i det hele tatt. Sørg for å se nærmere på eller vurdere:

• HUDs ressursliste. Selv om myndighetsorganet i seg selv ikke gir tilskudd direkte til enkeltpersoner, gir det midler øremerket førstegangs boligkjøpere til organisasjoner med skattemessig fritatt skattemyndighet. HUD-nettstedet har detaljer. FHA (og dets låneprogram) er en del av HUD. IRA-en din. Hver første gangs boligkjøper kan ta ut opptil 10.000 dollar av sin individuelle tradisjonelle IRA eller Roth IRA uten å betale 10% -straff for tidlig uttak (men du vil fortsatt betale skatt hvis du bruker en tradisjonell IRA). Det betyr at et par kan ta ut maksimalt 20 000 dollar (10 000 dollar fra hver konto) for å bruke mot et førstehjemskjøp. Bare vet at hvis du ikke tilbakebetaler pengene innen 120 dager - og du er under 59½ - blir det gjenstand for 10% straff. Du vil også skylde inntektsskatt ved uttak (e). Statens programmer. Mange stater, inkludert Illinois, Ohio og Washington, tilbyr økonomisk hjelp med forskuddsbetalinger og lukkekostnader, samt utgifter til rehabilitering eller forbedring av en eiendom, for førstegangs boligkjøpere som kvalifiserer. Kvalifisering i disse programmene er vanligvis basert på inntekt og ofte størrelsen på eiendommens kjøpesum. Indianske alternativer. Innfødte amerikanske huskjøpere kan søke om et § 184-lån. Dette lånet krever 1, 5% lån foran garantiavgift og en 2, 25% forskuddsbetaling på lån over $ 50 000 (for lån under det beløpet er det 1, 24%). Lån til § 184 kan bare brukes til eneboliger (en til fire enheter) og til primærboliger.

Ikke vær bundet av lojalitet til din nåværende finansinstitusjon når du søker en forhåndsgodkjenning eller søker etter et pantelån: Handle rundt, selv om du bare kvalifiserer for en type lån. Gebyrene kan være overraskende varierte. Et FHA-lån, for eksempel, kan ha forskjellige avgifter avhengig av om du søker om lånet gjennom en lokal bank, kredittforening, pantebanker, storbank eller pantelåner. Prioritetsrenter, som selvfølgelig har stor innvirkning på den totale prisen du betaler for hjemmet ditt, kan også variere.

Når du har bosatt deg i en utlåner og søkt, vil utlåner verifisere all den økonomiske informasjonen som gis (sjekke kredittscore, verifisere ansettelsesinformasjon, beregne DTIer osv.). Långiveren kan forhåndsgodkjenne låntakeren for et visst beløp. Vær oppmerksom på at selv om du er forhåndsgodkjent for et pantelån, kan lånet ditt falle gjennom i siste øyeblikk hvis du gjør noe for å endre kredittpoengsummen din, for eksempel finansiere et bilkjøp.

Noen myndigheter anbefaler også å ha en back-up långiver. Å kvalifisere for et lån er ikke en garanti for at lånet ditt til slutt vil bli finansiert: Underwriting retningslinjer kan skifte, utlåns risikoanalyse kan endre seg, og investormarkedene kan endre seg. Kunder kan signere lån og sperre dokumenter, og deretter bli varslet 24 til 48 timer før stengetid om at utlåner har frosset finansiering på låneprogrammet. Å ha en annen utlåner som allerede har kvalifisert deg til pantelån, gir deg en alternativ måte å holde prosessen på, eller nær, planen.

Gi et tilbud

Eiendomsmegleren din vil hjelpe deg med å bestemme hvor mye penger du vil tilby for huset, sammen med eventuelle forhold du vil be om. Agenten din vil deretter presentere tilbudet til selgerens agent; selgeren vil enten akseptere tilbudet ditt eller utstede en motoffer. Du kan deretter godta eller fortsette å gå frem og tilbake til du enten kommer til en avtale eller bestemmer deg for å kalle den avsluttes.

Før du sender inn tilbudet, bør du se på budsjettet ditt. Denne gangen, faktor i estimerte lukkekostnader (som kan utgjøre alt fra 2% til 5% av kjøpesummen), pendlingskostnader og eventuelle umiddelbare reparasjoner og obligatoriske apparater du måtte trenge før du kan flytte inn. Tenk fremover: Det er lett å la deg bakhold av høyere eller uventede verktøy og andre kostnader hvis du skal flytte fra leie til et større hjem. Du kan be om energiregninger fra de siste 12 månedene, for eksempel for å få et inntrykk av gjennomsnittlige månedlige kostnader.

Når du går gjennom budsjettet, må du ikke overse skjulte kostnader, som boliginspeksjon, boligforsikring, eiendomsskatt og foreningshonorarer for huseiere.

Få hjemmet inspisert

Selv om det hjemmet du planlegger å se ut til å være feilfritt, er det ingen erstatning for å ha en utdannet fagperson til å gjøre et hjem inspeksjon av eiendommen for kvaliteten, sikkerheten og den generelle tilstanden til ditt potensielle nye hjem. Du vil ikke sitte fast med en pengegrop eller med hodepine av å utføre mange uventede reparasjoner. Hvis hjemmekontrollen avdekker alvorlige mangler som selgeren ikke avslørte, vil du vanligvis kunne trekke tilbake tilbudet og få tilbake innskuddet ditt. Alternativt kan du forhandle om å få selgeren til å reparere eller redusere salgsprisen.

Lukk — eller gå videre

Hvis du er i stand til å finne ut en avtale med selgeren, eller enda bedre, hvis inspeksjonen ikke avdekket vesentlige problemer, bør du være klar til å avslutte. Stenging innebærer i utgangspunktet å signere massevis av papirer i løpet av en veldig kort periode, mens du ber om at ingenting faller gjennom i siste øyeblikk.

Ting du har å gjøre med og betale for i sluttfasen av kjøpet ditt, kan inkludere å ha takstert hjemmet (panteselskaper krever dette for å beskytte interessen deres for huset), gjør et tittelsøk for å sikre at ingen andre enn selger har krav på eiendommen, innhenter privat pantesikringsforsikring eller et piggyback-lån hvis forskuddsbetalingen er mindre enn 20%, og fullfører pantelån. Andre lukkekostnader kan omfatte lånets opprinnelsesgebyr, tittelforsikring, undersøkelser, skatter og kredittrapportkostnader.

Gratulerer, ny huseier! Hva nå?

Du har signert papirene, betalt flyttelassene, og det nye stedet begynner å føles som hjemme. Spill over, ikke sant? Ikke helt. Huseierkostnader strekker seg utover forskuddsbetalinger og månedlige pantebetalinger. La oss nå gå gjennom noen endelige tips for å gjøre livet som en ny huseier morsommere og sikrere.

Fortsett å spare

Med huseier følger store uventede utgifter, som å skifte ut tak eller skaffe en ny varmtvannsbereder. Start et nødfond for hjemmet ditt, slik at du ikke blir fanget når disse kostnadene uunngåelig oppstår.

Utfør regelmessig vedlikehold

Med den store mengden penger du legger inn i hjemmet ditt, vil du sørge for å ta godt vare på det. Regelmessig vedlikehold kan redusere reparasjonskostnadene dine ved å la problemer fikse når de er små og håndterbare.

Ignorer boligmarkedet

Det spiller ingen rolle hva hjemmet ditt er verdt i et gitt øyeblikk, bortsett fra i det øyeblikket du selger det. Å være i stand til å velge når du selger boligen din, i stedet for å bli tvunget til å selge den på grunn av stillingsflytting eller økonomisk nød, vil være den største avgjøreren for om du vil se et solid overskudd fra investeringen.

Ikke stol på salg av hjemmet ditt for å finansiere pensjonen

Selv om du eier et hjem, bør du gjøre ditt beste for å spare maksimalt i pensjonssparekontoer hvert år. Selv om det kan virke vanskelig å tro for alle som har observert formuen noen mennesker gjorde under boligboblen, vil du ikke nødvendigvis drepe når du selger huset ditt. Hvis du vil se på hjemmet ditt som en kilde til formue i pensjon, når du har betalt pantelånet ditt, kan du vurdere pengene du brukte på månedlige utbetalinger som en finansieringskilde for bo- og medisinske utgifter i pensjon. Pensjonister vil også ofte være i fred (til tross for alle artiklene du ser om nedbemanning eller pensjonering i eksotiske steder).

Bunnlinjen

Denne oversikten skal hjelpe deg med å fylle ut eventuelle hull i huskjøpskunnskapen din. Husk at jo mer du utdanner deg om prosessen på forhånd, jo mindre stressende vil den være, og jo mer sannsynlig er det å få huset du vil ha til en pris du har råd. Når det er gjort, har du tilliten som kommer fra å forhandle frem et stort skritt i livet ditt.