Hva er DownREIT?
DownREIT er en felles bestrebelse mellom en eiendomseier og en eiendomsinvesteringsforening (REIT) med det formål å anskaffe og kontrollere eiendommer.
Viktige takeaways
- A DownREIT er en partnerskapsavtale mellom en REIT og en eiendomseier som muliggjør utsatt skatt på salg av verdsatt eiendom. Det er to typer DownREITs. Den første typen innebærer begrenset til ingen kapitaltilskudd fra REITs, mens den andre typen innebærer betydelig kapitalbidrag fra REITs.DownREITs er mer kompliserte sammenlignet med UPREITs og kan ha skattemessige konsekvenser, hvis driftsenheten anses som en sikkerhet av IRS.
Forstå DownREIT
DownREIT innebærer et partnerskapsarrangement mellom en eiendomseier og (REIT) som hjelper eiendomseieren til å utsette kapitalgevinstskatt ved salg av verdsatt eiendom. UPREIT ble oppfunnet etter lavkonjunkturen på 1990-tallet for å lette investeringer av kapital i eiendomsbransjen. DownREIT utviklet seg ut av UPREIT.
Eiendomseiere som bidrar med eiendom til DownREITs får driftsenheter i et partnerskap. Denne partnerskapsenheten og eiendommens eierforhold til det kan struktureres på en rekke forskjellige måter, avhengig av strukturen til REIT og eventuelle UPREITs som kan eksistere. I en DownREIT må REIT godta en stillestillings- eller lockout-avtale for salg av medvirkende eiendeler.
Det er to typer DownREIT-partnerskapskategorier. I den første typen partnerskap gir REIT begrenset til ingen kapital, og begrensede partnere mottar preferanser ved utdeling av operasjonelle kontanter i et beløp som tilsvarer REIT-aksjeutbytte. Den andre kategorien av REIT innebærer bidrag av betydelig kapital fra REIT. Den generelle partneren mottar fordeling lik kapitalavkastning.
DownREIT Sammenlignet med UPREIT
DownREIT er mindre brukt enn UPREIT fordi den er mer komplisert og kanskje ikke har de samme skattemessige fordelene som en UPREIT. Å bidra med eiendom til en DownREIT er en kompleks transaksjon som krever profesjonell skatte- og investeringsveiledning. Hvis transaksjonen ikke er strukturert med ekstrem forsiktighet, kan skattemyndighetene vurdere overføring av eiendommer til DownREIT i bytte for driftsenheter som en skattepliktig transaksjon under regler for forkledd salg eller misbruk. Derfor kan en UPREIT være det mer logiske valget for en eiendomseier, hvis viktigste bekymring er å utsette skatteplikten.
I motsetning til UPREITs, der eierskap til eiendom ikke er involvert, innebærer en DownREIT å eie eiendom. Noen av denne eiendommen eies direkte, mens noen kan eies gjennom et begrenset partnerskap med de som har bidratt med eiendom til den.
En DownREIT kan være et logisk alternativ hvis huseieren tror at hans eiendom vil verdsette mer enn REITs øvrige eierandeler, fordi han beholder en større interesse for sin bidragsyter eiendom med en DownREIT enn han ville gjort med en UPREIT.
Når det er sagt, siden eierstrukturen til en DownREIT er mer komplisert, krever konvertering av driftsenheter til kontanter mer komplekse beregninger. På samme måte utfører UPREITs og DownREITs annerledes som investeringer siden de er strukturert annerledes. Med en DownREIT kan partnerskapet mellom REIT og investoren prestere annerledes enn resultatene til REIT som helhet.
DownREITs ligner UPREITs, men i sin verdi som et eiendomsplanleggingsverktøy. Begge trapper opp grunnlaget for driftsenhetene etter eierens død, og tillater en skattefri overføring av verdsatt eiendom til arvinger. Arvinger kan da konvertere driftsenhetene til REIT-aksjer eller kontanter uten å betale skatt.
Eksempel på DownREIT
Vurder en portefølje på fem eiendommer verdsatt til $ 100 millioner. Eiendommene har gjeld som tilsvarer $ 80 millioner til 8% rente. Partnerne som eier eiendommen har en akkumulert kapitalregnskap på 5 millioner dollar. REIT går inn i transaksjonen og betaler ut $ 60 millioner av eksisterende gjeld for eiendommen og erstatter kapitalregnskapssaldo for de gjenværende partnere med gjeld til 7%. Aksjer blir utstedt som driftsenheter for de resterende 20 millioner dollar som er eid av partnere, og REIT blir majoritetsinnehaver mens de gjenværende partnerne blir fastleger og LPer.
