Hva er 5 feil som kan gjøre at huset blir en flopp?
Det ser så enkelt ut! Kjøp et hus, lag noen få kosmetiske fikser, sett det tilbake på markedet og få et enormt overskudd. Til enhver tid viser et halvt dusin show på TV flinke, velkledde investorer at prosessen ser rask, morsom og lønnsom ut.
Og mange hjem blir snudd. ATTOM Data Solutions rapporterer at mer enn 200 000 hjem i USA ble kjøpt og solgt på nytt med samme 12-månedersperiode i 2017. Det er i underkant av 6% av alle eneboliger og sameier som ble solgt det året.
Likevel handler ikke veien om eiendomsmegling alt om fortausklage og "solgte" skilt. Altfor mange eiendomsmogler ville være oversett det grunnleggende og ende opp med å mislykkes. Så hva er de fem største feilene flipper gjør? Og hvordan unngår du dem?
Det første, beste rådet er å begrense din økonomiske risiko og maksimere avkastningspotensialet ditt. Enkelt sagt, ikke betal for mye for et hjem (ved å vite hva det er verdt) og sørg for at du også vet hvor mye nødvendig reparasjon eller oppgradering vil koste før du kjøper. Når du har den informasjonen, kan du finne en ideell kjøpesum.
Viktige takeaways
- Å snu hus er en virksomhet som alle andre ved at det krever kunnskap, planlegging og kunnskapsrike for å lykkes. En vanlig type feil eiendom investorer gjør er å undervurdere tiden eller pengene prosjektet vil kreve. En annen feil hus flippers gjør er å overvurdere deres ferdigheter og kunnskaper. Tålmodighet og skjønn er spesielt viktig i en timebasert virksomhet som eiendomsinvestering.
70% -regelen sier at en investor ikke skal betale mer enn 70% av ARV (etter reparasjonsverdi) av en eiendom minus reparasjoner som trengs. ARV er det et hjem er verdt etter at det er fullstendig reparert.
Her er et eksempel: Hvis et hjemmes ARV er $ 150 000 og det trenger $ 25 000 i reparasjoner, betyr 70% -regelen at en investor ikke skal betale mer enn $ 80 000 for boligen. 150 000 dollar x 0, 70 = 105 000 dollar - 25 000 dollar = 80 000 dollar.
Som enhver annen liten bedrift vil bestrebelsen kreve tid og penger, planlegging og tålmodighet, dyktighet og krefter. Det vil trolig avvikle at det blir vanskeligere og dyrere enn du noen gang hadde forestilt deg. Og selv om du får alle detaljer riktig, kan endrede markedsforhold bety at enhver antagelse du la til i begynnelsen vil være ugyldig mot slutten. Ta det lett i fare: Hvis du bare ønsker å bli rik raskt ved å vende et hjem, kan du havne i stabburet.
Topp 5 must-haves for å vende hus
Å forstå 5 feil som kan gjøre at huset blir en flopp
Flipping (også kalt engros eiendomsinvestering) er en type strategi for eiendomsinvestering der en investor kjøper en eiendom som ikke skal brukes, men med den hensikt å selge den for et overskudd.
Den fortjenesten er typisk hentet fra prisvurdering som følge av et hett eiendomsmarked der prisene stiger raskt eller fra kapitalforbedringer gjort av eiendommen - eller begge deler. For eksempel kan en investor kjøpe en fixer-overdel i et "varmt" nabolag, foreta betydelige renoveringer og deretter tilby det til en pris som gjenspeiler det nye utseendet og fasilitetene.
Investorer som vipper eiendommer, konsentrerer seg om kjøp og etterfølgende videresalg av en eiendom, eller en gruppe eiendommer. Mange investorer forsøker å generere en jevn flyt av inntekter ved å delta i hyppige vendinger.
Så hvordan vipper du en bygning eller et hus? Enkelt sagt vil du kjøpe lavt og selge høyt (som de fleste andre investeringer). Men heller enn å ta i bruk en kjøp og hold strategi, fullfører du transaksjonen så raskt som mulig for å begrense hvor lang tid kapitalen din er i faresonen. Generelt sett bør fokuset være på hastighet i motsetning til maksimal fortjeneste. Det er fordi hver dag som går koster deg mer penger (pantelån, verktøy, eiendomsskatt, forsikring og andre kostnader forbundet med boligeierskap.)
Det er den generelle planen, selv om den kommer med flere fallgruver.
1. Ikke nok penger
Det er dyrt å doble med eiendommer. Den første utgiften er anskaffelseskost for eiendom. Mens lav / ingen penger ned finansieringskrav florerer, er det lettere å finne disse tilbudene fra en legitim leverandør enn gjort. Hvis du finansierer oppkjøpet, betaler du også renter.
Selv om renten på lånte penger fremdeles er fradragsberettiget selv etter vedtakelsen av skattelettelses- og stillingsloven, er det ikke et fradrag på 100%. Hver krone brukt på renter tilfører beløpet du trenger å tjene på salget bare for å oppnå en jevn verdi.
Og hvis du bruker et pantelån eller en egenkapitallinje (HELOC) til å finansiere flip-house-kjøpet, er bare renten fradragsberettiget. Hoved-, skatte- og forsikringsdelene for betalingen din er ikke fradragsberettiget.
Undersøk finansieringsalternativene dine omfattende for å finne ut hvilken pantetype som passer best for dine behov, og finn en långiver som tilbyr lave renter. En enkel måte å undersøke finansieringskostnader på er ved å bruke en pantekalkulator, som lar deg sammenligne rentene forskjellige långivere tilbyr. Å betale kontant for eiendommen eliminerer selvfølgelig kostnadene for renter, men selv da er det eiendomsholdskostnader og mulighetskostnader for å binde opp kontantene dine.
Når rentene har steget fra de lave boligkrisene, er det mer tøft enn det var tidligere. I løpet av første halvår av 2018 gikk faktisk aktiviteten av sakte til nær en fireårs lav og fortjenestemarginene krympet til det laveste gjennomsnittlige brutto avkastningen siden slutten av 2014, ifølge ATTOM Data. Det betyr ikke at det ikke er penger å tjene (ROI var like nord for 44%), men det betyr at omsorg er nødvendig. Gjennomsnittlig brutto fortjeneste på en flip er $ 65.520, men det er brutto.
Renoveringskostnader må også tas med i. Hvis du planlegger å fikse huset og selge det for en fortjeneste, må salgsprisen overstige de samlede anskaffelseskostnadene, kostnadene for å holde eiendommen og kostnadene for renovering.
Et kjøkken på 25 000 dollar, et bad på 10 000 dollar, 5 000 dollar i eiendomsskatter, verktøy og andre bærekostnader kutter det tallet med rundt to tredjedeler. Å kaste inn et uventet strukturelt problem med eiendommen og et brutto overskudd kan bli et nettotap. Selv om du klarer å overvinne disse hindringene, må du ikke glemme kapitalgevinstskatter, som vil spikke bort med overskuddet ditt.
2. Ikke nok tid
Å renovere og snu hus er en tidkrevende satsning. Det kan ta måneder å finne og kjøpe riktig eiendom. Når du eier huset, må du investere tid for å fikse det. Hvis du har en dagjobb, kan tidsbruk på riving og bygging føre til tapte kvelder og helger. Hvis du betaler noen andre for å utføre arbeidet, vil du fortsatt bruke mer tid på at du forventer å føre tilsyn med aktiviteten, og kostnadene ved å betale andre vil redusere fortjenesten.
Når arbeidet er fullført, må du planlegge inspeksjoner for å sikre at eiendommen er i samsvar med gjeldende byggekoder før du kan selge den. Hvis det ikke gjør det, må du bruke mer tid og penger for å bringe det opp på nivå. Dernest kan det være en ganske tidsinvestering å selge eiendommen. Hvis du selv viser det til potensielle kjøpere, kan du bruke god tid på å pendle til og fra eiendommen og i møter.
Er det verdt det? For mange mennesker kan det være mer fornuftig å holde seg til en dagjobb, der de kan tjene samme type penger i løpet av noen uker eller måneder via en jevn lønnsslipp, uten risiko og en jevn tidsforpliktelse.
3. Ikke nok ferdigheter
Profesjonelle byggherrer og dyktige fagfolk, som snekkere og rørleggere, vipper ofte hus som sideinntekt til sine vanlige jobber. De har kunnskap, ferdigheter og erfaring med å finne og fikse et hus. Noen av dem har også fagforeningsjobber som leverer arbeidsledighetskontroller hele vinteren mens de jobber på sideprosjektene sine.
De virkelige pengene i husflipping kommer fra svettekapital. Hvis du er praktisk med en hammer, liker å legge teppe, kan henge gips, takke et hus og installere en kjøkkenvask, har du ferdigheter til å snu et hus.
På den annen side, hvis du ikke kjenner en Phillips-skrutrekker fra en flat skrutrekker, må du betale en profesjonell for å gjøre renoveringer og reparasjoner. Følgelig reduseres oddsen for å tjene et betydelig overskudd på investeringen din.
4. Ikke nok kunnskap
For å lykkes, vet du hvordan du kan velge riktig eiendom, på rett sted, til riktig pris. I et nabolag med 100 000 dollar hjem, forventer du virkelig å kjøpe for $ 60 000 og selge til $ 200 000? Markedet er altfor effektivt til at det skal skje regelmessig.
Selv om du får tak i livet, kan du snakke med et hus for å få en sang, og si det - å vite hvilke renoveringer du skal gjøre og hvilke du skal hoppe over. Du må også forstå gjeldende skatteregler og reguleringslover, og vite når du skal kutte tapene dine og komme deg ut før prosjektet ditt blir en pengegrop.
Zillow, eiendomsnoteringsselskapet, vipper nå hjem i utvalgte markeder. Selskapet regner med å kjøpe og snu eiendommer innen 90 dager, og de har data og kunnskap til å tilby mamma-og-pop-operatører hard konkurranse. Långivere har også begynt å søke fortjeneste i markedet for blokkeringslån, der det globale investeringsselskapet KKR & Co. Inc. (tidligere kjent som Kohlberg Kravis Roberts & Co. og KKR & Co. LP) ble medlem av andre private investeringsselskaper som søker et stykke av handlingen.
5. Ikke nok tålmodighet
Fagpersoner tar seg god tid og venter på riktig eiendom. Nybegynnere skynder seg å kjøpe det første huset de ser. Så ansetter de den første entreprenøren som gir et bud for å adressere arbeid de ikke kan gjøre selv. Fagpersoner utfører arbeidet selv eller er avhengige av et nettverk av forhåndsarrangerte, pålitelige entreprenører.
Nybegynnere ansetter en eiendomsmegler som skal selge huset. Fagpersoner er avhengige av "for salg av eier" -innsats for å minimere kostnadene og maksimere fortjenesten. Nybegynnere forventer å skynde seg gjennom prosessen, smelle på et strøk maling og tjene en formue. Fagfolk forstår at det tar tid å kjøpe og selge hus, og at fortjenestemarginene noen ganger er smale.
